Расчет накопительного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически износ может накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредствам ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. земля не имеет износа.

При применении указного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

,

где – накопленный износ здания;

– величина устранимого износа, руб.(таблица 4), И_у=722152,4 (руб.)

– эффективный возраст здания, лет,ЭВ = 36+10 = 46 (лет);

– общая экономическая жизнь здания, лет, ОЭЖ=150 (лет);

– восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

= 82321230,92 (руб.).

 

Таблица 4

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Необходимый объем ремонта	Всего
Остекление стеклом оконным	100 м^2		850 м^2
Ремонт рулонной кровли	100 м^2		500 м^2
Ремонт металлических ворот	т		7,2 т	65174,4
Замена стальных оконных переплетов	т		12,8 т
Ремонт монолитных полов	100 м^2		550 м^2
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м^2		800 м^2
ИТОГО устранимый износ (отложенный ремонт)	722152,4

 

= 25745869,81 руб.

 

 

Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

,

= 82321230,92-25745869,81=56575361,11 руб.

Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

 

,

где – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: =L*B=150*36=5400 м²;

– показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя их сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м².

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

Таблица 5

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
Цена, млн. руб.	7,8	9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
Площадь
Цена продажи за 1 м^2, руб.	1452,8
Условия рынка		3 мес.	5 мес.	2 мес.	1 мес.	8 мес.
Корректировка на условия рынка	12 %	12%/12*3 =3%	12%/12*5 =5%	12%/12*2= 2%	12%/12*1= 1%	12%/12*8= 8%
Скорректированная цена продажи				1364,8		1027,1

 

 

Продолжение таблицы 5

Корректировка на местоположение		То же	5%лучше	То же	10% лучше	То же
Скорректированная цена продажи			1984,5	1364,8	1666,5	1027,1
Корректировка на транспортную доступность		15% лучше	10% хуже	То же	5% лучше	То же
Скорректированная цена продажи		1421,4		1364,8	1749,83	1027,1
Корректировка на условия зонирования		То же	То же	10% хуже	То же	5% лучше
Итого скорректированная цена продажи		1421,4		1228,32	1749,83	1078,46

 

=(1421,4+1786+1228,32+1749,83+1078,46)/5=1452,8 (руб./ м²)

=5400*1452,8= 7845120 (руб.)

 

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости зданий (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

где – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

– величина накопленного износа здания, руб.;

– рыночная стоимость участка земли, руб.

=82321230,92-25745869,81+7845120=64420481,11 (руб.)

 

 

Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода