На котором расположен многоквартирный дом

Департамент недвижимости Минэкономразвития России в своем письме от 19.03.2010 года № Д23-922 рассмотрел обращение по вопросу о формировании земельного участка под многоквартирным домом и в пределах своей компетенции сообщает:

Действующая редакция ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает возможность формирования, проведения кадастрового учета и бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, когда данный земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), а также после введения в действие Жилищного кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон № 221-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 3 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаютсяс учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту. Подготовка и утверждение документации по планировке территории осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 45 Градостроительного кодекса РФ. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления, установлены в ст. 46 Градостроительного кодекса РФ и в нормативных правовых актах органов местного самоуправления.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (ч. 7 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

При проведении публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения (ч. 8 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ). Участники публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории вправе представить в уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта планировки территории или проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний (ч. 9 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).

Сформированный Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Ленинский, Копейское шоссе, 43, общей площадью 6970+/-29 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0317005:92 для эксплуатации многоквартирного жилого дома, был поставлен на государственный кадастровый учет недвижимости 07.10.2010 года, с нарушением требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Сформированный Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Ленинский, Копейское шоссе, 43, общей площадью 8565+/-32 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0000000:45645 для эксплуатации многоквартирного дома с придомовой территорией, был поставлен на государственный кадастровый учет недвижимости 14.07.2012 года, с нарушением требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Нарушение требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности состоит в том, что:

Во-первых, в соответствии с Решением горисполкома об отводе земельного участка № 1922 и № 1921 от 11.03.1982 года под строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, дом 43 был выделен земельный участок общей площадью 43970 кв. м., в том числе: под застройку – 3791 кв. м., не застроенную площадь – 40179 кв. м. (площадь придомовой территории). Данная информация изложена в «Техническом паспорте на жилой дом (дома) и земельный участок по ул. (пер.) Копейское шоссе № 43» составленного по состоянию на 20.05.1983 года, а так же в «Плане на земельный участок дома № 43 по улице Копейское шоссе, г. Челябинска».

Вопрос, который имеет важное значение для собственников помещений в многоквартирном доме: поставлен ли земельный участок на кадастровый учет.

С 1977 года был введен государственный земельный кадастр (постановление Совета Министров РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417, которое было отменено только в 1992 году.). Постановление СМ РСФСР № 417 было издано во исполнение постановления Совета Министров СССР от 10.06.77г. № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра», которым было установлено ведение государственной земельно-кадастровой книги района (города). В этой земельно-кадастровой книге указывались правообладатель земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком, а также другие сведения.