Анализ рынка жилой недвижимости в частинском сельском поселении

 

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая строительство объектов недвижимости, изменение их функционального использования. Знание рынка, его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации.

Анализ рынка недвижимости - это вид деятельности, цель которой заключается в том, чтобы обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о совершении определенных операций с недвижимостью на рынке, инвестирующих недвижимость, осуществляющих оценку ее рыночной стоимости.

Частые - село, административный центр Частинского района Пермского края России. Село расположено на правом берегу реки Кама, в районе Воткинского водохранилища, в 196 км. на юго-западе от краевого центра - г. Пермь. Численность населения - 4849 тыс. чел.

Объект изучения и анализа - рынок жилья Частинском сельском поселении, Частинского района Пермского края. В состав объектов изучаемого сегмента рынка входят одно-, двух-, трехкомнатные квартиры вторичного жилья в многоквартирных и индивидуальных жилых домах на территории поселка.

Цена 1 кв. м. жилья по данным на 2013 г. в среднем составляет: однокомнатных квартир - 19,6 тыс. руб.; двухкомнатных квартир - 21,3 тыс. руб.; трехкомнатных квартир - 21,2 тыс. руб.

Средняя цена предложения квадратного метра, изменение цены на недвижимость за месяц и изменение цены на недвижимость с начала 2013 года на рынке жилья с. Частые показана в таблице 1.

Таблица 1 - Изменение средней стоимость 1 кв. м жилья в с. Частые с января 2013 г. по декабрь 2013 года, (тыс. руб.)

месяц	Цена за кв. м. (тыс. руб.)
	1 комн.	2 комн.	3 комн.	средняя цена
январь	19,6	21,3	21,2	20,7
февраль	19,6	21,3	21,2	20,7
март	19,5	21,2	21,3	20,7
апрель	19,6	21,3	21,2	20,7
май	19,7	21,3	21,2	20,7
июнь	19,7	21,3	21,3	20,7
июль	19,7	21,4	21,3	20,8
август	19,8	21,4	21,3	20,8
сентябрь	19,8	21,4	21,3	20,8
октябрь	19,6	21,3	21,2	20,7
ноябрь	19,6	21,3	21,2	20,7
декабрь	19,6	21,3	21,2	20,7

 

Современная демографическая обстановка в селе характеризуется повышением рождаемости, отмеченная по документам в отделе ЗАГС, Частинского района, но люди уезжают в, т.к. переходом от расширенного к простому воспроизводству населения, прогрессирующему старению жителей и повышению смертности (современные факторы роста: высокая социальная напряженность и проблема алкоголизма). Падение производства и связанное с этим отсутствие рабочих мест вынуждает подрастающее поколение покидать родные места. Однако по сравнению с прошлым годом снижения цен не произошло. Следует заметить, что цены на жилье повышаются в среднем на 2-3 % каждый год. Тенденция к повышению цен на жилье наметилась после экономического кризиса 2009 года. Рынки жилой недвижимости муниципальных образований Пермского края по-разному отреагировали на экономические изменения. Конечно, в большинстве городов и районов края цена квадратного метра существенно "просела", однако вопреки стабилизационным тенденциям в экономике, повышение уровня цен на вторичном рынке жилья за 2011 г. в Частинском сельском поселении 18,2%, за 2012 г. - 18,4%, за 2013 г. - 19,0%. На ценовое состояние рынка в небольших городах края и поселках городского типа влияет выход на рынок покупателей с государственными сертификатами.

 

Операции с недвижимостью в селе осуществляются без помощи риэлторов и третьих лиц, покупку и продажу жилья люди предпочитают осуществлять самостоятельно, к помощи оценщиков недвижимости прибегают только в случаях наследственных или судебных споров. Это является еще одной причиной неоправданно завышенной цены на недвижимость в городе.

Индивидуальное жилье в селе представлено как деревянными домами, так и кирпичными коттеджами. На рынке индивидуального жилья тоже намечается тенденция к увеличению цены.

На рынке многоквартирного жилья спросом больше пользуются одно - и двухкомнатные квартиры. Это связано с тем, что с повышением тарифов на коммунальные услуги люди пенсионного возраста обменивают свое жилье на квартиры меньшей площадью.

В Частинском районе много коттеджей, деревянных и кирпичных домов для постоянного проживания.

Деревянный дом

Стоят их небольшими (до 80 кв. м), и рассчитаны они на проживание круглый год. Стены чаще всего возводят из бруса толщиной 150 мм или оцилиндрованного бревна 200 мм. Обогревается такое жилье печью, газовыми котлами, удобства в нем (туалет и вода) у некоторых на улице, но сейчас все стараются проводить в дом, и делать выгребные канализации. Средняя цена деревянного дома стоит 1200000 тыс. руб. Деревянные дома занимают площадь 65%

Коттедж

Коттеджи также предусматривают сезонное проживание, но и зимой в них тоже можно жить. Поэтому здесь уже начинается соперничество между деревянными и кирпичными домами. Для обогрева деревянных и кирпичных коттеджей используют системы АОГВ, печи и камины. Водоснабжение устраивается от колодца или скважины, канализация выгребная. Коттеджи строят привлекательными внешне, а это дело вкуса каждого отдельного человека. Кому - то больше нравятся кирпичные дома, а кому-то деревянные. Площадь коттеджей обычно 100 кв. м. Средняя цена коттеджа стоит 1500000 тыс. руб. Площадь кирпичных домов составляет 10%.

Кирпичный дом для постоянного проживания

В таких домах предусмотрено отопление в зимний период и горячая вода. Выдерживают температуру до - 40`С. Такие дома обычно строят из кирпича, пенобетона, бревна и др. современных материалов. Отапливаются такие дома чаще всего газовым котлом, канализацию делают выгребной, водоснабжение центральное, электропроводка исполняется в закрытом варианте. Как правило, это загородные дома немалой площади, от 100 кв. м. Средняя цена кирпичного дома 1400000 тыс. руб. Кирпичные дома занимают площадь 25%.

При сделках на рынке жилья все чаще встречаются сделки с привлечением ипотечных кредитов и "материнского капитала", когда молодая семья улучшает свои жилищные условия, продавая одно - или двухкомнатную квартиру, приобретает двух - или трехкомнатную. Семьи, которые в рамках реализации Федеральной программы "Обеспечение жильем молодых семей" получили субсидии, приобретают двух - и трехкомнатные квартиры как в кирпичных, так и в деревянных домах. Общая площадь 2х-комнатных квартир в таких домах составляет от 49 до 56 кв. м, 3х-комнатных - до 68 кв. м. Стоимость таких квартир при существующих ценах значительно меньше размеров предоставляемых субсидий.

Таким образом, благодаря указанной Федеральной целевой программе "оживился" рынок квартир, в основном, в деревянных домах. Молодые семьи с детьми получили возможность переехать в благоустроенные квартиры площадью, соответствующей установленным нормативам, в основном с привлечением собственных средств или кредитов банка.