Недопустимость взимания с собственников помещений каких-либо платежей при отсутствии правоотношений между ТСЖ и собственниками

Договор между сторонами является основанием возникновения прав и обязанностей (п.1 ст.8 ГК РФ). В "Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утв. Постановлением Правительства РФ № 354, в пунктах 6,7,9, указано:

"Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора..."

"Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами..."

"Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются:

а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, … с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом

б) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив".

Согласно ст. 162 ЖК РФ:

"1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания…


3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно ч.3 ст. 137 ЖК РФ:

"В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов".

В соответствии с ч.1 ст. 426 ГК РФ обязанность по заключению договора возложена не на потребителя услуг, а на организацию, предоставляющую услуги. Если с собственником договор не заключался, ему не направлялась оферта, и управляющая организация не обращалась в суд о понуждении неисправного собственника к заключению договора, то способ управления вообще должен быть признан нереализованным.

Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ в рамках проверки по обращению граждан входит проверка соблюдения (или нарушения) обязательных требований к порядку утверждения условий договора управления и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса.

Законом предусмотрено прводить проверку по 3 направлениям:

- (1)Соблюден ли порядка утверждения условий договора?

- (2)Соблюден ли порядок заключения договора?

- (3)Имеются или отсутствуют нарушения обязательств предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ?

Отрицательный результат, хотя бы одному условию, является достаточным условием для признания способа управления не реализованным.