Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Идентификация объекта незавершенного строительством.Содержание книги
Поиск на нашем сайте
Определение коэффициента готовности Определяется как отношение суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации к восстановительной стоимости объекта оценки. Особенности применения ЗП: Чаще всего применяется сметный метод. Определение величины физического износа С использование метода разбиения с определением ФИ, ФУ, ЭИ ФИ должен быть определен по данным строительно-технической экспертизы Использование нормативного метода ВСН 53-88 может быть существенно ограничено, т.к. не завершенное строительством здание часто лишено кровли, а пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процессы физического износа. Особенности применения ДП: В рамках доходного подхода применяется метод дисконтирования ЧОД от эксплуатации недвижимости. Приводит к настоящей стоимости будущие денежные потоки и выгоду от продажи недвижимости. Преимущества метода: - считается лучшим теоретическим методом; - учитывает динамику рынка; - позволяет учесть изменение ставки доходности объекта недвижимости с течением времени; - позволяет учесть предполагаемые изменения дохода в период владения; - работает, когда рынок нестабилен. - позволяет учесть величину реверсии. Недостатки метода - вероятность ошибки в прогнозировании - достаточная сложность Формула расчета
Где: PV – настоящая (текущая) стоимость объекта недвижимости. CF - денежный поток R – ставка дисконтирования. Rev – величина реверсии. Алгоритм расчета: 1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на прогнозный период); 2. Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения; 3. Определить ставку дисконта 4. Применить процедуру дисконтирования к денежным потокам и реверсионной стоимости.
| МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утверждено распоряжением Министерства России от 06.03.02 № 568-р Метод сравнения продаж Применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, так и свободных. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся аналогами оцениваемого. Алгоритм расчета: 1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. 2. Определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; 3. Определение корректировок по каждому элементу сравнения 4. внесение соответствующих корректировок. Наиболее распространенные элементы сравнения: - местоположение и окружение; - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.) - транспортная доступность; - инфраструктура (инженерные сети, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры)
Наиболее важные характеристики сделок: - условия финансирования; - условия платежа при совершении сделки; - обстоятельства свершения сделки (рыночная продажа, банкротство, аффилированные лица и т.д..) - фактор времени.
Величины корректировок определяются: - прямым попарным сопоставлением цен аналогов; - прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся по одному элементу сравнения и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах; - корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов; - определение затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. - Экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. Метод выделения. Применяется для застроенных земельных участков. Условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию Алгоритм метода: 1. определение элементов сравнения 2. определить по каждому элементу сравнения характер и степень отличия. 3. определить величину корректировки 4. рассчитать стоимость улучшений оцениваемого земельного участка 5. вычесть из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок стоимости замещения воспроизводства) улучшений. Метод распределения. Применяется для застроенных участков. Условия применения: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. - Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию Алгоритм: 1. Определение элементов сравнения 2. определить по каждому элементу сравнения характер и степень отличия. 3. определить величину корректировки 4. расчет рыночной стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости 5. умножение рыночной стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятное значение доли земельного участка.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Билет 24. Внесение итоговых корректировок, применение скидок и премий к стоимости, полученной в рамках применения использованных в оценке подходов к оценке недвижимости.
Из всего вышеизложенного материала, видно, что при оценке бизнеса, а также любого вида имущества стандартами оценки рекомендуется применять все три метода оценки – затратный, рыночный и доходный. Естественно, что следование этим рекомендациям автоматически вызывает возникновение проблемы согласования результатов, полученных разными методами в рамках трех оценочных подходов.
К сожалению, в теории оценки нет достаточно убедительного и общепринятого ответа на данный вопрос. Как правило, оценщики используют один из нижеперечисленных методов:
Согласование с применением метода расчет средневзвешенной величины. Вес подходу присваивается на основе экспертного подхода с точки зрения надежности вычислений в рамках каждого оценочного подхода.
Метод анализа иерархий. Данный метод основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям с последующим ранжированием набора альтернатив по всем критериям и целям.
По сути, в основе обоих методов лежит определение доверительных весов взвешивания. Оба метода предполагают декомпозицию решаемых задач по определению достоверности информации.
Согласование результатов, полученных в оценке тремя подходами: затратным, рыночным и доходным, производится с использованием метода присвоения весовых коэффициентов экспертным путем.
Итоговая стоимость объекта вычисляется как средневзвешенная величина по формуле:
С = Cзат Gзат + Cсрав Gсрав + Cдох Gдох
где,
С – итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб;
Cзат – величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная затратным подходом, руб.;
Gзат – величина коэффициента пересчета для затратного подхода;
Cсрав – величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб.;
Gсрав – величина коэффициента пересчета для сравнительного подхода;
Cдох – величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, руб.;
Gдох – величина коэффициента пересчета для доходного подхода.
Расчет весовых коэффициентов
| 25. Оценка рыночной стоимости долей участия, акций и паев (бизнеса). Особенности оценки стоимости обыкновенных и привилегированных акций Особенности оценки рыночной стоимости пакетов акций заключаются в том, что стоимость разных по размеру в процентах от уставного капитала пакетов акций в размере на одну акцию неодинакова. Эти различия связаны с разной степенью контроля, характерной для отдельных пакетов акций, в зависимости от их размеров. При прочих равных условиях эти различия выражаются в премии за контроль, размер которой увеличивается в зависимости от величины оцениваемых пакетов акций (бизнеса в целом). Степень контроля ступенчато увеличивается по мере достижения соответствующих пороговых значений контроля (в зависимости от увеличения размеров пакетов акций), предоставляющие их владельцу дополнительные полномочия, или использование в отношении открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации специального права (“золотой акции”)). Дополнительные права владельцев, обладающих не менее чем 10% голосующих акций общества - права, позволяющие акционеру созывать внеочередное собрание акционеров, а в случае повторного созыва собрания возможность блокирования решений, принятие которых требует квалифицированного большинства. Дополнительные права владельцев блокирующего пакета акций (более 25% голосующих акций общества) - права, позволяющие акционеру блокировать решения общего собрания, принятие которых требует квалифицированного большинства. Дополнительные права владельцев оперативного мажоритарного (контрольного) пакета акций (более 50% голосующих акций общества) -права, обеспечивающие акционеру более половины представительства в Совете директоров акционерного общества, что обеспечивает, в свою очередь, оперативный контроль за его деятельностью. Дополнительные права владельцев абсолютного мажоритарного (контрольного) пакета акций (более 75% голосующих акций общества) -это права, обеспечивающие акционеру принятие любых решений в рамках общего собрания акционеров. Особенности оценки стоимости паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах товариществ и обществ с ограниченной ответственностью Стоимость одного вклада в собственный капитал общества с ограниченной ответственностью определяется в зависимости от размеров вкладов, принадлежащих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе (группе его участников). Эта разница возникает вследствие дополнительных прав, присущих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе. Дополнительные права, присущие участнику общества (группе участников общества), должны быть оценены с учетом премии за определенную степень контроля по сравнению с размерами вкладов, не обеспечивающих такие права. Участник общества и группа участников общества, обладающих в совокупности не менее чем одной десятой от общего числа голосов участников общества, вправе требовать созыва внеочередного собрания акционеров. Владельцы такой совокупной доли вправе также требовать в судебном порядке исключения из общества участника, который грубо нарушает свои обязанности, либо своими действиями (бездействиями) делает невозможной деятельность общества или существенно ее затрудняет. Решения общего собрания по большинству вопросов принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества (более 50%), за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об обществе с ограниченной ответственностью, а именно: внесения изменений в учредительный договор; принятия решения о реорганизации или ликвидации. Решения на этот счет должны приниматься всеми участниками единогласно. Исключения касаются также решения по вопросу об изменении устава общества, в том числе изменения уставного капитала общества. Решение по этому вопросу принимается большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, как минимум 66,7%. Блокирующая доля принятия соответствующих решений равна 33,3 %. В уставе общества могут быть представлены дополнительные характеристики количества голосов, необходимых для принятия решений по соответствующим вопросам. Эти характеристики должны учитываться при оценке одной доли, в зависимости от ее принадлежности к совокупной доле, принадлежащей одному участнику общества. | 26. Доходный подход к оценке бизнеса. Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования. Доходный подход основан на принципе ожидания, во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий стоимость бизнеса, далее рассчитывается текущая стоимость этих будущих выгод с учетом рисков и неопределенности. Методы доходного подхода: - методика капитализации дохода используется, когда доход предприятия стабилен, суть состоит в определении ЧОД (чистого операционного дохода) за первый год, установлении СК(КК) ставки (коэффициента) капитализации и расчете текущей стоимости чистого операционного дохода. - методика дисконтирования денежного потока (прогнозируются ЧОД по годам и остаточный период, когда доход становится стабильным, определяются ставки дисконтирования будущих доходов и рассчитывается текущая стоимость будущих доходов). Преимущества методик в том, что учитываются будущие условия деятельности предприятия, условия формирования цен, условия рынка, недостаток – умозрительность. Классификация и оценка рисков при проведении оценки бизнеса. Риск – это неопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий при осуществлении того или иного бизнеса, связанных с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации; внешнеэкономический риск; неопределенность политической ситуации в стране; неполнота информации о динамике технико-экономических показателей новой техники и технологии; колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов; неопределенность природно-климатических условий; производственно-технологический риск; неопределенность целей, интересов участников; неполнота, неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников и др. Оценщика интересует ожидаемый доход и риски, связанные с его получением. Учет риска осуществляется двумя путями: - понижаются ожидаемые будущие доходы, корректировка осуществляется через коэффициенты, отражающие вероятность получения доходов; - используют более высокую ставку дисконтирования. Определение ставки капитализации Определение ставки ставки дисконтирования Задача инвестора – максимизация ценности акций компании путем выбора соответствующей комбинации доходности и риска Классический подход оценки меры риска – это расчет среднеквадратического отклонения, на этом подходе базируется современная теория управления портфелем финансовых инструментов. Более сложная модель, описывающая равновесие на финансовом рынке – модель оценки капитальных активов (САРМ). Эта модель применяется к оценке бизнеса, т.к. предприятие(бизнес) – это лишь часть из набора инвестиционных вариантов на рынке и цены на предприятия определяются теми же экономическими факторами и взаимосвязями, которые определяют цены на другие инвестиционные активы. 1-й метод расчета ставки по модели САРМ, предполагает, что ожидаемая доходность на конкретную ценную бумагу (Re) равна безрисковой ставке (Rf) плюс рыночная премия за риск (Rf-Rm): Re = Rf + β (Rm –Rf), где β – бетта-коэффициент Систематический риск измеряется с помощью бетта-коэффициента, который показывает отношение доходности данного актива по отношению к доходности рынка ценных бумаг в целом. Бетта-коэффициенты используют для определения ожидаемой ставки дохода в доходном подходе к оценке бизнеса. При этом ожидаемая ставка дохода на конкретную ценную бумагу равняется безрисковому доходу плюс произведение бетта-коэффициента по данной ЦБ на рыночную премию за риск. 2—метод расчета ставки дисконирования – метод кумулятивного построения ставки дисконтирования (МКПСД): k Re = r + So + ∑ , где , - премия за і-риск (политический, валютный, географический, страновой, коммерческий и др.). і=1 В основе прогнозирования ставки дисконтирования лежит теоретическая предпосылка о тесной связи между доходностью долговых инструментов (облигаций) и долевых инструментов (акций). В общем случае инвестор готов брать на себя больший риск (покупать акции) только в том случае, если прогнозируемая доходность по ним превысит доходность по облигации плюс определенные премии за риск. Согласно рассматриваемой здесь модели, будущая требуемая инвестором ставка доходности представляет собой сумму: Базовая ставка по эмитенту – ставка прогнозируемой доходности по валютным (долларовым) корпоративным облигациям данного эмитента (учитывает в себе премию за кредитный риск); Премии за страновой риск для владельцев долевых инструментов (учитывает риск вложения средств в долевые инструменты, характерный для российского рынка акций по сравнению с облигационным рынком); Премии за отраслевые риски (учитывает в себе волатильность денежных потоков, обусловленную отраслевой спецификой); Премии, связанной с риском некачественного корпоративного управления; Премии за риск неликвидности акций эмитента. В общем случае формулу для расчета будущей ставки дисконтирования можно записать следующим образом: i = ib + is + io + ik + il | Билет 27. Сравнительный подход в оценке бизнеса. Теоретические основы сравнительного подхода: 1. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия (или одной его акции) наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия, такие как: n соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса; n уровень риска, присущий данному бизнесу; n перспективы развития отрасли; n конкретные особенности предприятия. 2. Сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен. 3. Цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами (прибыль, дивиденды и др.)Классификация применяемых методик n Метод продаж n Метод предыдущих сделок n Метод отраслевых коэффициентов n Регрессионный анализ n Метод рынка капитала (компании-аналога) Метод продаж базой для расчетов являются цены приобретения компании в целом, либо контрольного пакета акций, такие сделки могут происходить при слиянии или поглощении компаний. Метод предыдущих сделок Источником информации являются данные о ранее совершенных сделках с объектом оценки Метод отраслевых коэффициентов Основана на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. n Рекламные агентства – 75% годовой выручки; n Бухгалтерские фирмы – 90-150% годовой выручки n Продавцы новых автомобилей – 50% годовой скорректированной прибыли + товарные запасы и оборудование n Аренда автомобилей – число машин умноженное на $ 1 000 n Хлебопекарни – 15% годового объема продаж + оборудование и товарные запасы n Пивные – 100-150% скорректированной годовой прибыли + товарные запасы n Кофейни – 400% месячного объема продаж + товарные запасы n Аптека- 75% годовой скорректированной прибыли + оборудование и товарные запасы n Кинотеатр (менее 1000посадочных мест) 400% годовой скорректированной прибыли n Пиццерия – 400% месячного объема продаж + товарные запасы n Такси – 80% годовой скорректированной прибыли. Источник: Deloitte&Touche Метод регрессионного анализа Данный метод основан на статистическом анализе, суть его заключается в выявлении функциональных закономерностей между ценой бизнеса и его какими-либо операционными или финансовыми характеристиками. Главная задача оценщика найти эту функциональную взаимосвязь и оценить качество статистической модели. Данная взаимосвязь может иметь вид линей ной функции, степенной, логарифмической или полиноминальной. Качество построенной модели определяется через ряд тесто и показателей, самым популярным является показатель R2 - коэффициент корреляции, значение его должно быть более 0,6. Возможный диапазон данного показателя – от 0 до 1, чем больше значение данного показателя, тем более качественной является построенная статистическая модель. Данный метод может быть применен как для оценки недвижимости, оборудования, так и для оценки бизнеса.Метод компании-аналога Основана на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. В основе расчетов лежит использование мультипликаторов. Алгоритм метода n Поиск компаний-аналогов Ø Выделение факторов отбора Ø Финансовый анализ n Выбор и расчет оценочных мультипликаторов n Применение мультипликаторов для нахождения предварительной стоимости бизнеса n Внесение при необходимости корректировок и расчет окончательной стоимости бизнеса Этап 1. Поиск и отбор компаний-аналогов. Факторы отбора: n Страновой фактор n Отраслевой фактор n Размер компании n Финансовые риски. Финансовые показатели n Перспективы роста n Качество менеджмента n Способность к выплате дивидендов Этап 2. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов Мультипликатор, это дробь – числитель которой представляет собой цену непривилегированных акций компании-аналога, а знаменатель – финансовый или операционный результат деятельности компании. Цена акций может быть: · На дату оценки; · Как средняя величина между высшей и низшей ценой для компании-аналога за период, непосредственно предшествующий дате оценки. Такой период не должен, как правило, превышать одного месяца. Согласно показателю, который используется в знаменателе, все мультипликаторы подразделяются на следующие группы: Натуральные мультипликаторы ¡ Добывающие компании – по запасам нефти; ¡ Недвижимость – цена за 1 кв.м. ¡ Транспортный бизнес – цена за 1 тонно-км перемещенных грузов ¡ Автозаправки – продажа бензина в литрах в месяц ¡ Телекоммуникации – количество абонентов ¡ Операторы мобильной связи – количество населения на той территории, где действует лицензия ¡ Издательское дело – тираж ¡ Интернет-компании – количество просмотров веб-страниц в неделю Интервальные (доходные) мультипликаторы n Отношение цена/выручка (P/R или Р/S) n Отношение цены акций к прибыли до уплаты налогов, процентов и амортизации. n Отношение цена/прибыль (P/E) n Отношение цена/Денежный поток (P/CF) n Отношение Цена/Дивиденды (P/D) Моментные (балансовые) мультипликаторы n стоимость бизнеса /балансовая стоимость (EV/BV) n цена /стоимость чистых активов (P/BV) n цена акции/стоимость замещения чистых активов (мультипликатор Q Тобина) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 28. Затратный подход в оценке бизнеса. Методология оценки активов. Методы оценки оборотных активов и внеоборотных активов. Метод накопления активов и их оценка. Метод накопления активов является методом имущественного подхода к оценке бизнеса. Он применяется для расчета стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов, для холдинговых и инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы и др. Имущественный подход (затратный) основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности и др. Он представляет собой анализ активов предприятия. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения рыночной конъюнктуры, и др. не соответствует рыночной стоимости, в результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого сначала проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат – это оценочная стоимость собственного капитала предприятия. Оценка методом накопления активов складывается из следующих частей: - оценка нематериальных активов; - оценка зданий и сооружений; - оценка машин и оборудования; - оценка земельного участка; - оценка оборотных активов (оценка запасов, дебиторской задолженности, инвестиций валютных средств); - оценка задолженности. Метод накопления активов предназначается для оценки объектов специального назначения, объектов нового строительства, в целях страхования. Методика накопления активов имеет свои плюсы в том, что расчет производится на основе реально существующих активов и затрат; недостатком методики является то, что она не учитывает перспектив развития предприятия, его будущие доходы. Отчет по оценке предприятия методом накопления активов включает следующие разделы: - формулировка задания на оценку (объект оценки, предмет оценки, цель оценки, функция оценки, дата оценки, ограничительные условия и предложения); - описание предприятия; - определение вида стоимости предприятия; - описание подходов к расчету стоимости и обоснование причин их выбора; - источники информации; - описание наиболее важных факторов, влияющих на стоимость предприятия (влияние контрольного и неконтрольного участия в предприятии на стоимость, влияние ликвидности активов, влияние организационно-правовой формы, влияние квалификации управленческого персонала, влияние степени диверсифицируемости производства, влияние производственной интеграции, влияние технического состояния активов и др.) - экономический обзор отрасли; - местные особенности сферы функционирования предприятия; - финансовое состояние предприятия; - описание активов; - оценка стоимости предприятия с использованием методики накопления активов; - заключение. Методы оценки и внеоборотных активов. К внеоборотным активам предприятия относятся - основные средства, нематериальные активы, незавершенные строительства, осуществляемые для собственных нужд предприятия, долгосрочные финансовые инвестиции, долгосрочная дебиторская задолженность, отсроченные налоговые активы (это сумма налога на прибыль, подлежащая возмещению в последующие периоды. В международной практике внеоборотные активы, их еще называют внеоборотные (long-term assets or fixed assets) представляют собой средства, которые: имеют срок полезной службы более одного года; используются в деятельности предприятия; не подлежат перепродаже покупателям. Оценка внеоборотных активов бывает необходима для определения цены сделки купли-продажи, залоговой стоимости при кредитовании, при определении вкладов в уставный капитал, при реструктуризации предприятия, подготовке бизнес – планов, переоценке основных фондов предприятий, определении стоимости пакетов акций, осуществлении эмиссии акций, ликвидации предприятий и др. Активы предприятия – это совокупность имущества, денежных средств и нематериальных активов, принадлежащих предприятию, в широком смысле слова — любые ценности, обладающие денежной стоимостью. Это здания, сооружения, машины и оборудование, материальные запасы, банковские вклады, ценные бумаги, а также интеллектуальный продукт, патенты, авторские права, в которые вложены средства владельцев, долговые обязательства других предприятий, особые права на использование ресурсов. В основе оценки внеоборотных активов предприятия лежат три классических подхода: затратный (стоимость затрат на воссоздание точной копии), рыночный (стоимость аналогичного объекта на рынке), доходный (текущая стоимость будущих доходов от эксплуатации объекта оценки). Каждый из этих подходов основан на использовании определенных свойств предприятия, влияющих на величину его стоимости. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, поэтому для оценки активов предприятия стараются одновременно использовать методы из разных подходов. Так как основополагающим принципом бухгалтерского учета на международном уровне, а следовательно и в России является принцип осмотрительности, то соблюдение этого принципа требует пересмотра учетной стоимости активов и их переоценки до реальной (справедливой) стоимости в целях предупреждения завышения стоимости активов. Под справедливой стоимостью следует понимать сумму, по которой может быть осуществлен обмен актива или произведена оплата обязательства в результате операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Согласно требованиям стандартов бухгалтерского учета переоценка (оценка) активов производится на дату баланса (при соблюдении прочих условий, предусмотренных соответствующими стандартами). Согласно ПБУ, дата баланса – дата, на которую составлен Баланс предприятия. Датой баланса является конец последнего дня отчетного периода. В свою очередь, Баланс предприятия составляется на конец отчетного квартала и года. Принципы оценки внеоборотных активов предприятия в Российской Федерации и международной практики отражены в стандартах бухгалтерского учета. | 29. Внесение итоговых корректировок, применение скидок и премий к стоимости, полученной в рамках применения использованных в оценке подходов к оценке бизнеса.
По завершении расчетов стоимости акций, выполненных в рамках затратного, доходного или сравнительного подходов, производится поправка на размер пакета акций (контрольный, блокирующий, миноритарный (кроме случая применения метода компании-аналога) и на степень ликвидности акций оцениваемого предприятия.
Корректировка на неконтрольный пакет акций - это уменьшение стоимости акций, обусловленное тем, что результат применения затратного, доходного и даже большинства методов сравнительного подхода отражает стоимость бизнеса в целом и, соответственно, стоимость контрольного пакета акций. Контрольный пакет акций - это доля в капитале, предполагающая наличие определенных элементов контроля над компанией: права избирать директоров и назначать управляющих, устанавливать их вознаграждение, определять политику развития компании, принимать решение о реорганизации или ликвидации компании, о приобретении или продаже активов, объявлении и выплате дивидендов.
Одна акция, входящая в миноритарный (неконтрольный) пакет, стоит меньше акции в составе контрольного пакета. Скидка на неконтрольный пакет рассчитывается по формуле:
Скидка = 1-1/(1 + премия за контроль).
В зарубежной практике премии за контроль публикуются в ежегодных статистических обзорах слияния и поглощения компаний. В отечественной практике в большинстве случаев премия за контроль может достигать 50-100%, а иногда и более, и, соответственно, скидка на неконтрольный пакет может варьировать в пределах от 33% до 50%, а иногда и более. Безусловно, возможны и исключения.
Корректировка на низкую ликвидность. Высокая ликвидность увеличивает стоимость акций, низкая - снижает ее по сравнению со стоимостью акций аналогичных компаний, акции которых активно обращаются.
В странах с развитым фондовым рынком размер скидки на низкую ликвидность определяется статистическим путем. В отечественной оценочной практике размер данной корректировки обычно варьирует от 10% до 30%. Оценщики исходят из того, что высокой ликвидностью обладают акции компаний, котирующиеся на бирже. Стоимость таких акций может не подвергаться корректировке на низкую ликвидность. Стоимость акций всех остальных компаний должна быть скорректирована на некоторую величину, отражающую потерю их текущей стоимости из-за их более низкой ликвидности по сравнению с котируемыми акциями.
30. Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки.
Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применени
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 323; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 216.73.216.20 (0.017 с.) |
определение отраслевой принадлежности объекта
