Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
Классификация объектов недвижимости. Основные этапы определения рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов. Расчет коэффициента готовности. Расчет величины физического износа.
Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
□ 14.1. Классификация объектов недвижимости
Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве не завершенных строительством объектов могут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строительную систему, состоящую из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функционального назначения для проживания либо пребывания людей или для выполнения различных производственных процессов. Сооружение — это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.
Здания и сооружения производственного назначения можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др. Используемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, подходы приведены в табл. 14.1. Таблица 14.1 Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость таких объектов, относящихся ко второй группе, может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода.
□ 14.2. Основные этапы определения рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов
Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке Не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное Применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством: • ознакомление с объектом оценки и его идентификация; • осмотр и описание объекта; • сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки-
• расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов. Рассмотрим основные этапы более подробно. Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся: • определение отраслевой принадлежности объекта; • классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости; • наличие проектной документации и дата ее утверждения; • площадь застройки; • дата начала строительства; • дата фактического прекращения строительства; • идентификация конструктивной системы здания и сооружения; • разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.); • степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам. Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесения его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке. Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценши-ка сведений об объекте. В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95). Основные объемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения. Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п. Как правило,
выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем три-пять лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах. Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам[25]. Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации — для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.
Идентификация конструктивной системы здания (сооружения) в соответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях компании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный показатель стоимости строительства объекта, а также требуемый индекс для пересчета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона.
Конструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» представляют собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимости от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в табл. 14.2 и 14.3. Таблица 14.3
Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются опеншику для определения возможностей изменения его функционального назначения. При отсутствии проектной документации такие данные получить невозможно, поэтому целесообразно проводить оценку, основываясь на средних показателях водо-, электро- и газопотребления аналогичных объектов.
□ 14.3. Расчет коэффициента готовности
Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка. Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации. Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элемент} может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информаиионной базы. При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе (м3, м2 и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций. Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами. Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом. Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета. При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, базисными территориальными или федеральными единичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, а также региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле
С = Сстр + Зсопуст + П - И, (14.1)
где Сстр — стоимость строительства; Зсопутст - сопутствующие затраты; П - предпринимательская прибыль; И — величина совокупного износа. Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании Решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований. При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы: укрупненных показателей стоимости на единицу Измерения здания (сооружения); поэлементного расчета.
Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружения), независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен определяться в соответствии с действующими нормативными документами. Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения (м3, м2, пог. м и др.) оцениваемого объекта. Стоимость строительной продукции определяется по формуле При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен. Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает: • сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве; • систему справочников оценщиков. Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методические указания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников, разработанных для оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания. Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей. Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.
Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта. Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием: • метода остатка; • метода дисконтированного денежного потока. Пример. Рассмотрим последовательно возможности использования изложенных методических подходов к оценке не завершенного строительством здания производственного предприятия пищевой промышленности[26]. Строительный объем здания составляет 2000 м3, площадь -400 м2. Запроектировано одноэтажное двухпролетное здание. На момент оценки полностью закончены работы по устройству фундаментов, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных стен на высоту до 2,5 м. Объект был начат строительством в 2000 г. В 2003 г. работы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на декабрь 2005 г. Анализ исходной информации позволяет сделать следующие выводы. 1.Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функциональное назначение которых может быть изменено. Здание одноэтажное, высота помещений составляет около 5 м. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутренняя планировка помещений может быть изменена. 2.Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного железобетона, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктивной системе КС-4. 3.Приостановка строительства в 2003 г. позволяет сделать вывод о том, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился. При использовании метода расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам проводится обмер возведенных конструкций и составляется сметный расчет на их строительство, что требует привлечения к работе специалистов по составлению смет или наличия У оценщика соответствующей профессиональной подготовки. Определение стоимости строительства методом укрупненных показателей можно осуществить по данным справочников, содержащих информацию об удельных стоимостных показателях. Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий показатель стоимости строительства на 1 м3 аналогичного производственного
здания по данным справочника оценшика «Промышленные здания». Величина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) коэффициентов[27] пересчета в уровень цен на дату оценки составила 2192,0 руб. На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, необходимых для получения нового комплекта исходно-разрешительной документации. Как правило, она может быть определена в процентном отношении от стоимости строительства объекта. Величина затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации, дифференцируется по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину в зависимости от местоположения объекта оценки. В расчете данные затраты принимаются в размере 0,005 от справочной стоимости строительства здания, или 10,96 руб./м3 (2192,0 руб./м3 • 0,005). Коэффициент строительной готовности определяется двумя способами. Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в стоимостном выражении и отнесение полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации. Реализация этого способа требует информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам, которая также содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной готовности можно осуществить в табличной форме (табл. 14.4).
Таблица 14.1
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 448; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.15.145.109 (0.04 с.) |