Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Структура затрат на відтворення або заміщення будівлі як складової частини об'єкта нерухомості
Відповідно до правил оцінки фізичного зносу житлових будинків [1,2] під фізичним зносом розуміється втрата елементом будинку або будинком у цілому первісних техніко-економічних якостей (міцності, стійкості, надійності та ін.) у результаті впливу природно-кліматичних чинників і життєдіяльності людини. Фізичний знос на момент його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно потрібних ремонтних заходів, які усувають ушкодження конструкцій, елементів системи або будинку в цілому, до їх відновної вартості. Наведені в правилах [1,2] таблиці дають змогу оцінити фізичний знос шляхом порівняння ознак, виявлених унаслідок візуального й інструментального обстеження. Результати аналізу зазначених таблиць показали, що у разі зносу понад 60 %, як правило, рекомендується повна заміна елемента. Виходячи з таких офіційних рекомендацій знос окремого елемента навіть у разі його повної заміни не може перевищувати 61 %. Також фізичний знос відображає вартість об'єктивно потрібних ремонтних заходів. З погляду оцінювача знос, що відображає вартість ремонтних робіт у разі повної заміни елемента (наприклад, підлог, оздоби, заповнення прорізів, сантехобладнання та ін.), має становити 100 % і більше. Це пов'язано з тим, що має враховуватися не тільки вартість робіт з улаштування елемента, але й супутніх робіт (підготовка поверхонь, розбирання, прибирання будівельного сміття, доплата за утруднені умови тощо). Таким чином, фізичний знос, визначений з урахуванням ви-щенаведених рекомендацій, часто явно занижений. Це не означає, що від цих документів слід повністю відмовитися. Зазначені правила є єдиним нормативним документом, який систематизує і регламентує процес визначення фізичних зносів. Незважаючи на те що норми складені для житлових будинків, їх можна застосовувати для будинків іншого призначення. До того ж при фізичних зносах, які не перевищують 40%, знос в основному відповідає вартості рекомендованих ремонтних робіт. На нашу думку, потрібно враховувати затрати, еквівалентні фізичному знецінюванню щодо кожного елемента будинку. Для будинків і споруд, які не експлуатуються, потрібно визначати і враховувати, крім загального фізичного зносу, вартісний усувний знос. Під усувним вартісним фізичним зносом слід розуміти усувне (технічно здійсненне й економічно доцільне) знецінювання, еквівалентне ринковим затратам, потрібним для доведення елемента будинку до нормального експлуатаційного стану. Величину зносу можна визначати як прямим рахунком у грошовому виразі (калькулюванням затрат), так і непрямим шляхом, тобто у відсотках від загальної вартості елемента будинку. Останній спосіб менш точний, проте значно простіший.
Функціональний знос враховує знецінювання об'єкта нерухомості, пов'язане з втратою окремими елементами і будинком у цілому потрібних функцій. Утрата певних функцій пов'язана з тим, що окремі елементи будинку навіть у разі збереження нормального технічного стану (за відсутності ознак фізичного зносу) не відповідають сучасним вимогам експлуатації і життєзабезпечення та психології сприйняття користувачем об'єкта, що оцінюється. У багатьох джерелах щодо нерухомості функціональний знос ототожнюється з моральним зносом. Для нерухомості поділ на функціональний і моральний знос, як правило, не роблять. Тому в статті моральний знос розглядається як один з чинників функціонального зносу. Таким чином, під функціональним зносом у роботі розуміється зниження вартості (у грошовому виразі або у відсотках) через повну або часткову втрату певних функцій виходячи з типових уявлень користувача незалежно від технічного стану. У Методиці оцінки вартості майна під час приватизації [3] зазначається, що функціональний знос будинків і споруд окремо не повинен визначатися, тому що має враховуватися експертом під час підбору найбільш раціонального аналога. З цим
з розміщенням будинку і зовнішнього обладнання на земельній ділянці (не слід плутати з ознаками економічного зносу, який відображає зміни зовнішнього економічного середовища); об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями, у тому числі наявністю в будинках, що оцінюються, застарілих рішень, рішень, заборонених чинними будівельними нормами, недотриманням вимог норм будівельної теплотехніки; безпекою експлуатації, у тому числі протипожежною безпекою; дотриманням санітарно-гігієнічних вимог. Нижче в таблиці наводяться конкретні ознаки (чинники) функціонального зносу, які найбільш часто трапляються в оціночній практиці, по будинку в цілому і окремих елементах будинку, які слід ураховувати під час оцінки залишкової вартості заміщення. Слід, однак, зазначити, що деякі з ознак функціонального зносу не є загальновизнаними під час аналізу і кількісного врахування впливу на їх ринкову вартість. Це пов'язано з тим, що не про всі об'єктивні ознаки функціонального зносу потенційний користувач нерухомістю досить інформований. Кількісне значення функціонального зносу за кожною ознакою має визначатися оцінювачем у кожному конкретному випадку експертним шляхом виходячи з аналізу ринку, можливості і ступеня усуненості і ринкових затрат, які компенсують знецінювання і потрібні для їх усунення. Наведені в таблиці ознаки і приклади не відображають вичерпний перелік можливих ознак функціонального знецінювання і мають доповнюватися оцінювачем на основі вивчення чинної нормативної документації в будівництві. Функціональний знос за кожною з перелічених ознак для елемента може приймати значення від 0,1 до 10 %, а в цілому по будинку під час визначення залишкової вартості заміщення може досягати від 5 до 30 % і більше. Вартісне вираження функціонального зносу можна визначити як різницю у затратах між вартістю елемента будинку - сучасного аналога і вартістю елемента розглянутого будинку з функціональним знецінюванням. Під час використання функціонального зносу не слід забувати, що всі оціночні процедури повинні мати порівняльний характер, тобто застосування функціонального зносу можливо, якщо в базовому об'єкті така ознака зносу відсутня. Економічний знос (економічне знецінювання) у загальноприйнятому розумінні має враховувати зміну зовнішнього середовища, яке у більшості літературних джерел, присвячених затратному підходу, визначається за допомогою економічного зносу. Проте зміна середовища може означати не тільки погіршення, але й поліпшення. Наприклад, будинок продовольчого магазину, збудований поруч з трамвайною зупинкою, після переносу трамвайної лінії дійсно зазнає економічного знецінювання (зносу). Проте вартість будинку такого самого магазину, збудованого усередині кварталу, після будівництва поблизу станції метро через зміну зовнішнього середовища значною мірою зросте. Тут уже має місце чинник не знецінювання, а подорожчання.
Тому пропонується вплив (рівень) зовнішнього економічного середовища враховувати за допомогою коефіцієнта зовнішнього середовища Кв с який може приймати значення менше або більше від 1. Одним із способів визначення Кв с може бути такий. Виберемо ряд об'єктів у цій місцевості, найбільш близьких за функціональним призначен ням до об'єкта, що оцінюється, з тих, щодо яких є досить вірогідна інформація про продажі. Визначимо ринкову вартість кожного г-го об'єкта нерухомості Снедв. з розрахунку на 1 приміщень, що.оцінюються, з урахуванням фізичного і функціонального зносів, а також вартості земельної ділянки. Визначити величину коефіцієнта зовнішнього середовища можна на основі статистичної обробки даних по г-х об'єктах нерухомості. Квс. на основі перетворення наведеної вище формули (1) має такий вигляд:
(2) '
де Снедв і - вартість і -го об'єкта нерухомості в розрахунку на 1 м2 площі приміщень; Кпері - коефіцієнт переходу від площі приміщень, що оцінюються, до площі земельної ділянки для і -го об'єкта нерухомості; Снов – вартість будівництва нового аналогічного будинку в розрахунку на 1 м2 площі; Кфиз -коефіцієнт фізичної придатності і -го об'єкта нерухомості; Кфункі – коефіцієнт функціональної придатності -го об'єкта нерухомості. Слід звернути увагу, що коефіцієнт Кв.с, який відображає вплив зовнішнього середовища, може мати як значення менше ніж 1 (знецінювання), так і більше ніж 1 (подорожчання). Зовнішнє середовище може змінитися так, що може і погіршити, і поліпшити комерційну цінність об'єкта нерухомості. Висновки: 1. Затратний підхід під час оцінки об'єктів нерухомості є конкурентоспроможним порівняно з іншими підходами за умови дотримання всіх ринкових умов. 2. Під час оцінки нерухомості потрібно враховувати всі види зносів, які відображають дійсне ринкове знецінювання об'єкта. 3. Вплив функціонального зносу потрібно враховувати під час визначення залишкової вартості заміщення порівняно із сучасними чинними будівельними нормами. 4. Вплив зміни зовнішнього середовища можливий не тільки у вигляді економічного зносу (знецінювання), але й подорожчання, які мають об'рунтовуватися і враховуватися коефіцієнтом зовнішнього середовища.
ЛІТЕРАТУРА 1. Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 02.07.93 № 52 2. Правила оценки физического износа жильгх зданий ВСН 53-86 (р). 3. Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2000 № 1554 // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 12, с. 16 - 38. 4. ДБН 79-92. Житлові будинки для індивідуальних забудовників України. - К, 1992. 5. ДБН Б.2.2-9-99. Общественньїе здания и сооружения. Основньїе положения. - К, 1999. 6. Нормативи опору теплопередачі зовнішніх огороджуючих конструкцій житлово-цивільних будинків і споруд для нового будівництва, реконструкції та капітального ремонту, затверджені наказом Міністерства України у справах будівництва і архітектури від 27.12.93 № 247 7. СНиП 2.08.01-89. Жильїе здания. - М, 1989.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-12-30; просмотров: 148; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.147.46.96 (0.021 с.) |