Место и роль недвижимости в управлении организацией

Место и роль недвижимости в предпринимательской деятельности разного типа организаций различны. Основными в этом плане признаками, позволяющими достаточно наглядно классифицировать организации, являются их специализация и масштабы.

Так, для одного класса организаций недвижимость является только обеспечивающим ресурсом. Подобная ситуация характерна для организаций, чья деятельность не базируется на операциях с недвижимостью – это так называемые Non-Property Companies (NPC). Для них важно установление соответствия структуры, состава и качества ресурсов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации по производству продукции и предоставлению услуг. Нетрудно представить, что отвечающие такому классификационному признаку организации составляют большинство. К ним относятся практически все компании промышленного сектора, топливно-энергетического и агропромышленного комплексов, транспорта и связи, банковские и иные финансовые институты и т.д. Имущественная политика подобного рода организаций может быть связана со стратегиями и планами структурной реорганизации и развития, сопровождаемых реорганизацией их имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных бизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью в NPC-организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес: продажа непрофильных активов, сдача в аренду излишков недвижимости (производственных площадей, административных помещений, части земельных участков).

     В других случаях, недвижимость является предметом специализации организации, объектом ее деловой активности, основным источником доходов. Это, например, организации - собственники крупномасштабных портфелей объектов жилой и коммерческой недвижимости типа негосударственных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов. В зарубежной практике получили активное развитие трастовые структуры – Real Estate Investment Trusts (REIT). Характерно, что именно такого рода фонды и структуры в западных экономиках являются крупнейшими собственниками и инвесторами в недвижимость. Так, доля негосударственных пенсионных и страховых фондов Великобритании во второй половине 90х годов в общем объеме инвестиций составляла 80,3%, достигая почти 70 млрд. фунтов стерлингов.

     Еще одним, распространенным типом организаций, для которых недвижимость составляет основу их профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес (Development) по своей сути связан с приобретением земельной недвижимости, производством улучшений – реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами коммерческой недвижимости с их последующей продажей, в том числе, уже названным собственникам типа пенсионных и страховых фондов.

Другим различающим признаком при определении места и роли ресурсов недвижимости может служить масштаб организации. Так, проблематика управления недвижимостью будет различной для фирм малого и среднего бизнеса в сравнении с уже названными крупнейшими фондами - собственниками недвижимости или, например, корпорациями топливно-энергетического комплекса, количество объектов недвижимости в которых исчисляется десятками тысяч. Причем эти различия будут проявляться для обоих классов организаций: специализирующихся и не специализирующихся на бизнесе с объектами недвижимости. Свое особое место проблематика управления недвижимостью занимает в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, а также в бурно развивающемся виртуальном бизнесе. В первом случае – это, как правило, специализированное, сложно организованное и высокотехнологичное пространство. Во втором случае – это минимум используемого физического пространства и акценты на компьютерные и телекоммуникационные средства. На рис. 6.3 в качестве примера приведена качественная иллюстрация различного места и роли недвижимости в бизнесе организаций различного масштаба.

Представляется также важным соотнести меру востребованности ресурсов недвижимости в сравнении с другими видами ресурсов, обеспечивающими успешный бизнес (человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) для различных типов предпринимательской деятельности. В качестве примера на рис. 6.4 приведена качественная картина разнообразия распределений спроса на названный перечень ресурсов для таких производств, как наукоемкое и высокоавтоматизированное производство, а также для виртуального бизнеса. Здесь следует обратить внимание на то, что бурно прогрессирующий виртуальный бизнес, развитие наукоемких технологий (и те и другие не требуют значительных ресурсов недвижимости), тем не менее, не могут исключить ресурсоемких отраслей реального сектора экономики. В числе таковых организации, связанные с производством и распределением энергии, транспортными и строительными услугами, сельскохозяйственным производством и т.д. Иными словами, бизнес и рынок недвижимости не являются исчезающими категориями в социально-экономическом развитии мирового сообщества.