Права, обязанности и ответственность сторон

В Кодексе более четко, чем это ранее было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения:

Наймодатель жилого помещения имеет право в соответствии с п.1 ст. 65 ЖК РФ, требовать своевременную плату за жилое помещение а так же коммунальные услуги; соответствии с п.1 ст. 70 ЖК РФ в письменной форме запрещать вселение граждан, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного человека будет меньше установленной нормы; давать согласие на обмен жилого помещения предоставляемого по договору соц. найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК РФ); запрещать обмен жилыми помещениями в случае несоблюдения условий (п. 4 ст. 74 и ст. 73 ЖК РФ); давать согласие на передачу жилого помещения в поднаём (п. 1 ст. 76 ЖК РФ); Признавать члена семьи нанимателя (дееспособного) нанимателем по ранее заключенному договору соц. найма вместо первоначального (п. 2 ст. 82 ЖК РФ); выселять в судебном порядке если жилое помещение используется не по назначению, либо из-за систематического нарушения прав и интересов соседей (п. 1 ст. 91 ЖК РФ);[4]

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю жилое помещение (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ); принимать участие в содержании и ремонте общего имущества (подп. 2 п. 2 ст. 65 ЖК РФ); осуществлять капитальный ремонт (подп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ); обеспечить необходимыми коммунальными услугами надлежащего качества (подп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ); предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера в течении 3 месяцев со дня подачи заявления об этом (п. 1 ст. 81 ЖК РФ); предоставить гражданам по договору соц. найма другое жилое помещение если прошлое признанно непригодным (ст. 87 ЖК РФ); Предоставить нанимателю без расторжения договора другое жилое помещение в случае если в прошлом производится капитальный ремонт или реконструкция (п. 1 ст. 88 ЖК РФ);[5]

Основание ответственности указано в п. 1 ст. 66 ЖК РФ. Им является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Данная статья содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду гражданско-правовое, уголовное, административное законодательство. Так, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение:

– правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22);

– нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Гражданско-правовая ответственность наступает в случае, если наймодатель не исполняет обязанность по своевременному проведению капитального ремонта следующих объектов:

1) жилого помещения, переданного внаем;

2) общего имущества в многоквартирном доме;

3) устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить наймодателю любое из следующих требований (п. 2 ст. 66 ЖК РФ):

1) уменьшить плату за пользование занимаемым жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме;

2) возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

3) возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Наниматель жилого помещения имеет право вселять в жилое помещение иных лиц, но только с письменного согласия членов семьи, таких как: супруга, детей и родителей; других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи с согласия не только указанных выше лиц, но и с согласия в письменной форме наймодателя (п. 1 ст. 70 ЖК РФ);

В Жилищном кодексе предусмотрено исключение, когда вселение несовершеннолетних детей к родителям не требует согласия членов семьи и наймодателя.

Вселение граждан в качестве члена семьи влечёт последствия в частности изменение заключенного договора соц. найма (в нём указывается новый член семьи) (п. 2 ст. 70 ЖК РФ);

Так же наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаём, но только с письменного согласия наймодателя и проживающих в жилом помещении членов семьи (п. 1 ст. 76 ЖК РФ); наниматель в праве разрешать проживание временных жильцов, но с согласия членов семьи и наймодателя, а так же после вселения временных жильцов размер общей площади на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – не менее нормы предоставления (п. 1 ст. 80 ЖК РФ);

Наниматель может осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, не выходя за пределы требований, установленных ЖК РФ и иными актами жилищного законодательства. Так же он в праве требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения обязан: (п. 3 ст. 67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма в сроки, установленные договором.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность в соответствии с законом (ст. 68 ЖК РФ), в частности ГК РФ и КоАП РФ.[6]

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающих совместно с ним, относятся (п. 1 ст. 69 ЖК РФ):

– его супруг;

– его дети;

– его родители;

– другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

– иные лица, признанные членами семьи нанимателя в судебном порядке.

В п. 2–4 ст. 69 ЖК РФ установлены следующие правомочия членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма:

1) члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности;

2) дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;

3) члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения;

4) если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма;

5) временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Договор найма помещений специализированного жилищного фонда имеет особенности по сравнению с обычными договорами социального найма помещений государственного и муниципального фонда.[7]