Изменение и расторжение договора найма жилища

Изменения договора найма жилища могут требовать обе сто­роны — наймодатель и наниматель. По общему правилу, измене­ние договора допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, но в Жилищном кодексе установлены отдельные исключения.

В частности, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, ког­да ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, независимо от его согласия, наймодатель вправе требовать измене­ния договора и обязан предоставить нанимателю и членам его се­мьи на время проведения ремЪнта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимате­лем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанима­теля образуются излишки жилой площади, нанимателю и чле­нам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроен­ное помещение до начала капитального ремонта. Если жилое по­мещение существенно уменьшится, то другое помещение должно быть предоставлено по требованию нанимателя (ст. 102 ЖК).

Одним из случаев изменения договора найма жилого помеще­ния является так называемый «раздел жилья»: совершеннолет­ний член семьи нанимателя вправе требовать, с согласия осталь­ных проживающих совместно с ним членов семьи, заключения с ним отдельного договора найма, если выделяемое помещение является изолированным и по размеру соответствует жилой площа­ди, приходящейся на долю лица, требующего раздела (ст. 104 ЖК).

Ст.824 ГК регламентирует замену нанимателя в договоре най­ма жилища. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя нани­матель в договоре найма жилища может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с на­нимателем. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолет­ние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Изменение договора найма жилого помещения, именуемое переоформлением договора, состоит в признании по ранее заклю­ченному договору найма нанимателем совершеннолетнего члена семьи вместо прежнего нанимателя по его требованию с согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи.

Расторжение договора найма жилища. Выселение. Растор­жение договора найма жилища возможно согласно Гражданско­му кодексу Украины в одностороннем порядке по требованию как нанимателя жилища, так и наймодателя.

Принципиальное отличие такого расторжения по инициативе нанимателя от расторжения по инициативе наймодателя состоит в том, что если наниматель жилища имеет право с согласия дру­гих лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторг­нуть договор найма с письменным предупреждением наймодате­ля за три месяца, то по требованию наймодателя он может быть расторгнут в случаях, предусмотренных ГК, в судебном порядке.

Согласно ч.2 ст.825 ГК договор найма жилища может быть ра­сторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилище за шесть меся­цев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;

2) разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По ре­шению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища. Если в те­чение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймода­теля постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить ис­полнение решения не более чем на один год;

3) при необходимости использования жилища для прожива­ния самого наймодателя и членов его семьи. Это основание

касается только расторжения договора найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты). При этом наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении до­говора не позднее чем за два месяца;

4) использования жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, не по назначению или си­стематического нарушения прав и интересов соседей. Это­му должно предшествовать предупреждение наймодателя нанимателю о необходимости устранения этих нарушений.

При расторжении договора найма жилища наниматель и дру­гие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им дру­гого жилища.

Согласно Жилищному кодексу Украины расторжение догово­ра найма жилья в домах государственного и общественного жи­лищного фонда по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи возможно в любое время без предварительного предупреж­дения наймодателя.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоян­ное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте, договор найма считает­ся расторгнутым со дня выбытия (ст. 107 ЖК).

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, выселение из занимаемого жилого поме­щения производится в судебном порядке, за исключением высе­ления лиц, самоуправно занявших жилые помещения или про­живающих в домах, грозящих обвалом, когда выселение допуска­ется в административном порядке с санкции прокурора.

Гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновре­менно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кре­дита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения. Жилое помеще­ние, которое предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора.

Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое поме­щение является основанием для выселения всех граждан, кото­рые живут в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые живут в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового собственника этого жилого помещения добровольно осво­бодить его в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если граждане не освобождают жилое помещение в уста­новленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании ре­шения суда.

Выселение граждан при обращении взыскания на жилые по­мещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка либо другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения, является основанием для предоставления этим гражданам жилья для временного прожи­вания в соответствии со ст.132² ЖК. Отсутствие жилых помеще­ний из фондов для временного проживания или отказ в их предо­ставлении по основаниям, установленным ст.132² ЖК, не влечет прекращения выселения гражданина из жилого помещения, яв­ляющегося предметом ипотеки.

Жилищный кодекс различает выселение из жилых помеще­ний в домах государственного и общественного жилищного фон­да с предоставлением другого благоустроенного жилого помеще­ния и с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жи­лого помещения производится, если:

— дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

— дом (жилое помещение) грозит обвалом;

— дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в не­жилой.

Офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсроч­ной службы и приравненные к ним лица, уволенные с военной службы в отставку или запас, а также проживающие с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 110 ЖК).

Закон устанавливает требования к предоставляемому помеще­нию. Оно должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к помеще­ниям при их предоставлении. Гражданам, занимавшим отдель­ную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставля­ется помещение, состоящее из того же числа комнат. По размеру жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади. При вы­селении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это предусмотрено для предоставления, выселяемому предоставляет­ся жилье в соответствии с установленным размером.

С предоставлением другого жилого помещения (без указания благоустроенного) могут быть выселены:

- работники (вместе с проживающими с ними лицами), пре­кратившие трудовые отношения с предприятиями, органи­зациями важнейших отраслей народного хозяйства, в связи с увольнением по собственному желанию без уважитель­ных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления;

— граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из кол­хоза по собственному желанию;

- граждане, лишенные родительских прав, если они прожива­ют совместно с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Требования к предоставляемому жилому помещению в этих случаях ниже, чем к благоустроенному жилому помещению — оно должно находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требова­ниям.

В случаях ликвидации детского дома семейного типа родите­ли-воспитатели должны освободить предоставленное им жилое помещение, а в случае отказа — подлежат выселению с предостав­лением им другого благоустроенного жилого помещения. При устранении родителей-воспитателей от дальнейшего воспитания детей они могут быть выселены из занимаемого жилого помеще­ния с предоставлением другого жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу выселение из жилого помеще­ния в домах государственного и общественного жилищного фон­да без предоставления другого жилья допускается за:

— систематическое разрушение и порчу жилья;

— систематическое использование жилья не по назначению;

— систематическое нарушение правил общежития, создающее невозможность совместного проживания в одном доме или квартире.

Необходимыми условиями выселения без предоставления дру­гого жилого помещения являются систематичность нарушений и безрезультатность применения мер предупреждения и обществен­ного воздействия.

Приватизация жилья

В соответствии с Законом Украины «О приватизации государ­ственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. приватизация госу­дарственного жилищного фонда — это отчуждение квартир (до­мов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где прожива­ют два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных построек и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

Объекты приватизации — квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, используемые гражданами на условиях найма.

Не подлежат приватизации квартиры-музеи, квартиры, разме­щенные на территориях закрытых военных поселений, природ­ных и биосферных заповедников, национальных парков, ботани­ческих садов, зоологических парков, историко-культурных запо­ведников, комнаты в общежитиях, квартиры, находящиеся в аварийном состоянии, служебные квартиры, квартиры (дома), раз­мещенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загряз­ненной вследствие аварии на Чернобыльской АЭС.

Способы приватизации:

1) безвозмездная передача гражданам квартир (домов) из рас­чета санитарной нормы 21 квадратный метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв.м на семью.

Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей привати­зации, соответствует названной площади, она передается нанима­телю и членам его семьи безвозмездно;

2) продажа излишков общей площади квартир (домов) граж­данам Украины, проживающим в них или состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилья.

Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую семья нанимателя вправе получить безвозмездно, нани­матель осуществляет доплату деньгами или ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли.

Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право получить семья нанимателя безвозмездно, им выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется исходя из размера недостающей площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.

Жилищные чеки — это приватизационные бумаги, получае­мые всеми гражданами Украины и используемые для приватиза­ции государственного жилищного фонда.

Независимо от размеров общей площади безвозмездно переда­ются в собственность граждан занимаемые ими:

- однокомнатные квартиры;

— квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения из частных домов, если прежние собственники не получили при этом компенсации;

- квартиры (дома), в которых проживают Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, награжденные

орденом Славы трех степеней, ветераны войны, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны труда, репрессиро­ванные;

— квартиры (дома), где проживают многодетные семьи и др.

Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье безвозмездно в пределах номинальной сто­имости жилищного чека или с частичной доплатой один раз.

Передача квартир (домов) осуществляется в общую совмест­ную или долевую собственность с письменного согласия всех со­вершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в дан­ной квартире (доме), в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, с обязательным определе­нием уполномоченного собственника квартиры (дома).

Содержание приватизированных квартир (домов) осуществля­ется за счет средств их собственников независимо от форм соб­ственности на них.

Собственники квартир многоквартирных домов являются со­владельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуще­стве дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат.

Собственник приватизированного жилья имеет право распо­рядиться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, по­дарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключать другие соглашения, не запрещенные законом.

Глава 5