Б24/4. Взаимосвязь рынка капитала с рынком недвижимости. Показатели оценки эффективности привлечения заемного капитала.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажи недвижимости это не просто обычная К-П товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, зу через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Эффективность использования заемных средств. Известны 2 вида источников пополнения средств предприятия: внешние за счет заимствований и эмиссии акций и внутренние за счет нераспределенной прибыли.

Существует 4 основных способа внешнего финансирования:

1. Закрытая подписка на акции (если она проводится между прежними акционерами, то, как правило, по заниженной в сравнении с рыночным курсом цене; при этом у предприятия возникает упущенная выгода тот же расход).

2. Привлечение заемных средств в форме кредита, займов, эмиссии облигаций.

3. Открытая подписка на акции.

4. Комбинация первых трех способов. Если первый способ оказывается неприемлемым из-за недостатка средств у сегодняшних акционеров или их уклонения от дальнейшего финансирования, то критерием выбора между вторым и третьим вариантами является сведение к минимуму риска утраты контроля над предприятием.

Внешние и внутренние виды финансирования тесно взаимозависимы. Это не означает, тем не менее, взаимозаменяемости. Так, внешнее долговое финансирование ни в коем случае не должно подменять привлечение и использование собственных средств. Только достаточный объем собственных средств может обеспечивать развитие предприятия и укреплять его независимость, а также свидетельствовать о намерении акционеров разделять связанные с предприятием риски и подпитывать тем самым доверие партнеров, поставщиков, клиентов и кредиторов.

Процесс формирования политики привлечения предприятием заемных средств включает следующие основные этапы:

1. Анализ привлечения и использования заемных средств в предшествующем периоде.

2. Определение целей привлечения заемных средств в настоящем периоде. Основными целями привлечения заемных средств предприятиями являются:

3. Определение предельного объема привлечения заемных средств. Максимальный объем этого привлечения диктуется двумя основными условиями: предельным эффектом финансового левериджа. Так как объем собственных финансовых ресурсов формируется на предшествующем этапе, общая сумма используемого собственного капитала может быть определена заранее. По отношению к ней рассчитывается коэффициент финансового левериджа (коэффициент финансирования), при котором его эффект будет максимальным.