Тема 6.Договор продажи предприятия. Договор мены.

Предприятие — разновидность недвижимости, договор продажи предприятия — разновидность продажи недвижи­мости, но обладающий дополнительными специфическими чертами, вследствие чего выделенный в ГК как самостоя­тельная разновидность. Государственная регистрация перехода права собственно­сти по договору и регистрацию самого договора. Требования к форме договора продажи предприятия. Последствия неисполнения и ненадлежащего исполнения договора. Природа, содержание и особенности договора мены. Отличия договора мены от договора купли-продажи.

План

1. Предмет договора продажи предприятия. Процедура продажи предприятия.

2. Момент перехода права собственности на предприятие при его продаже. Государственная регистрация договора и перехода права
собственности.

3. Особенности купли-продажи жилых помещений.

4. Понятие договора мены и его характеристика.

5. Существенные условия договора мены.

6. Характеристика предмета договора мены.

7. Права и обязанности сторон по договору.

8. Момент перехода права собственности по договору мены.

Методические рекомендации

Под договором продажи предприятия понимается договор купли - продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли - продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле - продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК).

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли - продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли - продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, ГК содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли - продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

Договор мены - один из самых древних институтов гражданского права

Под договором мены понимается гражданско - правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Самостоятельный характер договора мены в семье гражданско - правовых договоров предполагает выделение определенных, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли - продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены.

Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся и договоры купли - продажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды и некоторые другие), и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно - экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).

Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях - в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).

В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля - продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления- его стороны один товар обменивают на другой.

В-четвертых, еще одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его как от договора купли - продажи, так и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Применительно к договору мены действует специальное правило, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК).

С точки зрения общей характеристики договора мены как всякого гражданско - правового обязательства он является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синаллагматическим.

Условия о предмете договора мены относятся к числу существенных условий этого договора (п. 1 ст. 432 ГК).

 

Литература:

 

Нормативные правовые акты

 

1. Конституция Российской Федерации. Принята всеобщим голосованием 12.12.1993 г. // «Российская газета». – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

3. Федеральный закон от 17.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон № 122-ФЗ от 17.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

4. УКАЗ Президента РФ от 18.08.1996 N 1209

"О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок"// Российская газета", N 163, 28.08.1996

 

 

Материалы судебной практики

 

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7.

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 г. № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 8.

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

11. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2006. – № 5.

12. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2003. – № 12.

13. ПИСЬМО ВАС РФ No. С1-7/ОЗ-572 от 20.09.1996] Об Указе Президента Российской Федерации "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок»// Вестник ВАС РФ", 1996, N 11

 

Научная и учебная литература

а) основная:

6. Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

7. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 874 с.

10. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

 

б) дополнительная:

 

12. Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 3-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2001. – Книга 2: Договоры о передаче имущества. – 800 с.

13. Богданова Е.Е. Признание права собственности на предмет договора купли-продажи / Е.Е. Богданова // Нотариус. – 2005. – № 4.

14. Васин В.Н., Казанцев В.И. Договор купли-продажи (логико-правовой анализ аномалий) / В.Н. Васин, В.И. Казанцев // Российский судья. – 2005. – № 4.

15. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2000. – 284 с.

16. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие. – М.: ОАО «Издательский дом “Городец”», 2006. – 168 с.

17. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Комментарии законодательства. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

18. Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий / М.В. Попов // Журнал российского права. – 2000. – № 1.

19. Семьянова А.Ю.Продажа части земельного участка / А.Ю. Семьянова // Право и экономика. – 2004. – № 12.

20. Серветник А. Общие положения о купле-продаже / А. Серветник // Законность. – 2004. – № 11.

21. Скловский К.И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. – 1998. – № 10.

22. Шаклеина Е.В. «Добросовестность» в сделках купли-продажи / Е.В. Шаклеина // Нотариус. – 2006. – № 2.

23. Е. Низова Спорные вопросы по обязательствам, вытекающим из договора мены"// "Право и экономика", 2006, N 10

24. М.А. Ковалева Обязательство мены: истоки и развитие//Журнал российского права", 2005, N 11

25. М.В. Старцева Разрешение споров по договору мены//"ЭЖ-Юрист", 2005, N 47