Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Экономическая целесообразность проекта при девелопменте офисных помещений ⇐ ПредыдущаяСтр 10 из 10
В первую очередь девелопер проводит предварительный анализ рынка с целью выявления классов офисных помещений, в которых нуждаются будущие собственники или арендаторы помещений. Анализ рынка дает информацию, принципиально важную для финансового анализа, на который девелопер будет в конечном итоге опираться, доказывая целесообразность своего проекта и предоставляя инвесторам и кредиторам информацию, необходимую для обеспечения финансирования Основные моменты, связанные с исследованием рынка офисных помещений: чем крупнее арендатор, тем сложнее определить, какую арендную плату он вносит в действительности, т. е. с учетом таких скидок; при определении роли крупных арендаторов особенно проблематичной оказывается их подверженность слияниям или характерным частым изменениям в планах деятельности, находящимся в зависимости от экономических колебаний. В результате они часто выставляют большие помещения в субаренду, что плохо поддастся измерению и часто вообще не принимается в расчет при анализе рынка недвижимости; инструменты анализа рынка могут быть весьма сложными, но многие малые и средние фирмы решают, какие помещения арендовать, на основании явно не поддающихся учету параметров, например места жительства руководителя. А. Спрос. Анализ спроса на офисные помещения начинается с экономического анализа рассматриваемого района, города, региона и пр. Такой анализ включает исследование представленных на рынке работодателей, маркетинговых компаний и отраслей промышленности и потенциала их роста, с особым вниманием к тем секторам экономики, которые порождают спрос на офисные помещения. Необходимо учесть и прогнозирование занятости населения, что является ключевым фактором оценки спроса на офисные помещения. Он сегментируется но отраслям промышленности и в конце концов даст прогноз роста занятости офисных работников на местном рынке. Любые прогнозы, согласно которым рост занятости должен значительно превзойти наблюдаемые в ретроспективе тенденции в регионе, должны тщательно проверяться. Следует помнить о том, что высокие показатели в одном регионе должны уравновешиваться низкими показателями в других регионах, уравновешивая в целом ситуацию в стране.
Корректный анализ рынка поможет выявить предпочтения и требования потенциальных арендаторов. Около 95% арендаторов в новом здании приходится на уже существующие организации и предприятия, расположенные не дальше 50—80 км от участка девелопмента (в регионах). Ниже приведен список пяти основных причин, но которым компании могут искать новые помещения: размещение новых сотрудников или нового филиала; диверсификация существующего бизнеса на новые территории; улучшение качества офисных условии; сведение разрозненных отделений в единое здание; улучшение корпоративного имиджа, что позволяет повысить уровень продаж, расширить клиентскую базу и улучшить эмоциональный настрой сотрудников. При анализе рынка следует обращать особое внимание на то, представлены ли на нем в первую очередь головные офисы (компании), региональные отделения или филиалы. Тип арендатора, на которого должен ориентироваться девелопер, будет играть заметную роль при проектировании глубины офисных помещений, ширины коридоров, парковок и дополнительных удобств. Крупные организации, например, заинтересованы в эффективности использовании помещений. С другой стороны, на рынке, где преобладают небольшие корпоративные головные офисы. для арендатора более важными будут являться внешний вид здания. наличие, например помещений для отдыха, столовой, ресторана, а также возможность отличаться от своих соседей. Требования к помещению, выдвигаемые его потенциальными пользователями, неизбежно влияют на проект и тип помещения, в том числе на среднюю площадь этажа, число входов, расположение коридоров и лифтовых шахт. Особенно важна глубина конструкционных решения (расстояние от плоскости стекол до модульных осей здания; с целью увеличения или уменьшения числа офисных помещений с окнами Требования к помещению зависят от специфического для каждого потенциального арендатора соотношения между различными категориями сотрудников: считается, что норма на одного сотрудника около 20 кв. м. но требования к площади могут значительно варьироваться в зависимости от должности сотрудников, которые будут ее занимать (кабинет президента компании может быть от 35 до 100 кв. м, офисные зоны конторских служащих от 5 до 9 кв. м и т. п.;.
Пекле того как маркетолог собрал сведения о потенциальных арендаторах и ожидаемом темпе роста занятости на определенный период времени, для оценки необходимой общей площади можно использовать следующее несложное уравнение: Предполагаемое число сотрудников х Общая площадь на одного сотрудника = Прогнозный спрос на офисные помещения. Следует учитывать, что количество площади на одного сотрудника не является постоянной величиной: оно зависит, в частности, от вида деятельности, рода занятий или должностей занимающих помещение сотрудников и общей ситуации на рынке. Например, юридические фирмы традиционно занимают просторные офисы с библиотекой (около 95 кв. м на одного сотрудника), а в информационно-справочном центре на эту же площадь может приходиться уже шесть сотрудников. Спрос на помещения также зависит от рыночного уровня арендной платы. Если помещения легко найти и арендная плата сравнительно невысока, арендаторы часто используют помещения менее эффективно, чем в том случае, когда арендная плата высокая и объем свободных площадей ограничен. При оценке спроса на офисные помещения полезно помнить два простых правила. Во-первых, все помещения класса С, которым больше 50 лет. скорее всего, будут перестраиваться с темпом 5% в год. Во-вторых, большинство фирм, которые планируют переезд, ищут помещение на 10-20% больше, чем то, которое они занимают в настоящий момент. Представление о ситуации на рынке офисных помещений и текущих потребностях арендаторов позволяет сделать исходную оценку будущих потребностей даже для стабильного рынка с незначительным прогнозируемым ростом. Б. Предложение. После определения уровня спроса девелопер должен сосредоточиться на существующем на рынке конкурентном предложений офисных помещений: внимательно изучить существующие,планируемые,потенциальные проекты девелопмента офисных зданий,имеющиеся на рынке недвижимости и девелоперских услуг.При этом для каждого здания –конкурента должна быть собрана следующая информация: -общая и полезная площадь здания; -предполагаемая арендная плата aa'lкв. м в месяц- -условия договора аренды; -возмещение расходов арендатора но отделке помещений; -услуги, предоставляемые в здании; -количество парковочных мест и стоимость парковки (при ее наличии); -дополнительные удобства в здании и по соседству (рестораны, закусочные, конференц-залы, фитнес-клубы и т. п.); список арендаторов и контактных лиц. Эти данные могут использоваться для определения рыночной ниши, в которой будет конкурировать предполагаемый девелоперский проект. Они являются основой для оценки арендной платы, скидок, характеристик проекта и необходимых дополнительных удобств. Особенно важно определить сегмент местного рынка - зону, где расположены основные конкуренты рассматриваемого проекта. Можно купить доступ к базам данных как по стране в целом, так и по ее отдельным районам, регионам и т. и. Исходя из анализа предложения девелопер может определить общий объем существующего предложения, а также будущее предложение офисных помещений на рынке недвижимости. Вычитая ожидаемое предложение из ожидаемого спроса, можно определить дефицит/избыток офисных помещений на конкретный период времени. Эти данные помогут девелопе- ру прогнозировать общую ситуацию на рынке в момент сдачи проектируемого здания в аренду. Если спрос растет быстрее, чем предложение, доля свободных площадей будет падать, что создает более выгодные рыночные условия для девелопера. С другой стороны, если предложение растет быстрее, чем спрос, доля свободных площадей будет увеличиваться.
В. Субаренда. В целом ряде ситуаций арендаторы могут сдавать помещения, которые им не нужны, в субаренду. Таким образом, помещения, формально уже находившиеся в аренде, часто официально или неофициально доступны потенциальным арендаторам и, следовательно, также конкурируют с новыми проектами девелопмента. Г. Выбор участка. Выбор участка - принципиально важный этап в оценке экономической целесообразности девелоперского проекта, так как местоположение проекта офисного здания оказывает непосредственное влияние на арендную плату и на потенциальный уровень заполняемо- сти. При определении потенциала офисного здания с точки зрения его привлекательности для арендаторов следует принять во внимание все характеристики участка. Для выявления положительных и отрицательных факторов девелопмента девелопер должен сравнить местоположение до-ступность и физические характеристики различных участков (анализ арендной п аты и заполняемое™ зданий, расположенных по соседству с каждым изучастков зонирование или иные ограничения девелопмента). По сравнению с другими объектами недвижимости офисные помещения обеспечивают самый высокий уровень арендной платы, и поэтому они размещаются на самых дорогих земельных участках. Следовательно, девелопер не должен пугаться высокой стоимости, установленной на него. Участок должен быть приспособлен для эффективного проектирования здания. Офисные здания менее гибки в отношении размера и формы, чем промышленные, торговые и жилые. При выборе участка важную роль играет топография местности. Холмистые участки требуют проведения масштабных работ по выравниванию грунта, что увеличивает расходы на строительство, с другой стороны, такие участки могут предоставлять дополнительные возможности для устройства парковки под зданием, так как требуется меньший объем работ по выемке грунта по сравнению с ровным участком.
Еще одним важным соображением при выборе участка является вопрос о том, насколько удобно до него добираться. Участки должны иметь выход к скоростным автомагистралям и дорогам, непосредственно связанным с региональной транспортной системой. Важным является наличие доступа к системе общественного транспорта, особенно в связи с постоянным ухудшением ситуации на дорогах. Сегодня нормы законодательства о зонировании устанавливают верхнюю рамку о девелопменте офисных помещений. Однако возникают некоторые сложности: многие населенные пункты и города сами определяют требования к девелоперам, рассматривая их проекты не только с точки зрения соответствия нормам зонирования, но также и с точки зрения последствий для населенного пункта и его экологии, которые трудно оценить количественно. Некоторые негативные последствия (например, усиление движения на определенном перекрестке) могут устраняться строительством сооружений за пределами участка девелопмента (в данном случае это должны быть светофоры и дополнительные полосы на дорожном полотне). Другие последствия (к примеру, увеличение общей загруженности региональной транспортной системы) девелоперский проект преодолеть не может, и компенсировать их приходится сборами на содержание социальной инфраструктуры района. Хотя девелоперы и их архитекторы не всегда согласны с мнением регулирующих органов власти, сотрудники местных органов самоуправления считают, что офисные здания играют важную роль в формировании имиджа города и не стесняются высказывать свои предпочтения и вкусы, касающиеся компоновки зданий, их формы, материалов для внешней и внутренней отделки. Большинство крупных и многие небольшие проекты девелопмента офисных зданий в ходе процедуры получения ИРД обязаны провести исследование ситуации с дорожным движением. Так как появление новых офисных зданий обычно значительно увеличивает интенсивность движения в часы пик, меры по предотвращению пробок на дорогах все чаще становятся необходимым условием одобрения проекта. Они могут предусматривать расширение дорожного полотна перед зданием, установку дорожных знаков, расширение дорожного полотна и перекрестков по соседству с участком и многое другое. Девелопер офисных зданий может столкнуться с необходимостью осуществления следующих видов работ: -заново разметить дорожное полотно; -построить разделительную полосу для контроля доступа; -установить дорожные знаки; -расширить дорожное полотно перед участком застройки; -расширить дороги, соединяющие участок с крупными и скоростными автомагистралями; -проложить новую дорогу, соединяющую участок с основной автомагистралью; -участвовать в финансировании строительства дорожных развязок на автомагистралях.
|
||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-19; просмотров: 315; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.17.76.218 (0.023 с.) |