![]() Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву ![]() Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: - длительность прогнозного периода; - прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; - ставка дисконтирования. Прогнозный период определяем по данным Кропоткинского городского комитета государственной статистики, а именно подраздела 2.11. «Ожидаемая продолжительность жизни по регионам РФ» раздела 2 «Показатели воспроизводства населения» статистического бюллетеня Госкомстата РФ от 2002 года «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года», средняя ожидаемая продолжительность жизни в г. Кропоткине мужчин и женщин – 67,1 лет, для мужчин – 60,9 лет, для женщин – 73,7 года. Год рождения Рентополучателя – 1939. Произведя гипотетический теоретический расчет, получаем 9 лет – срок выплаты ренты Плательщиком ренты. Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей. Так как «плательщиком ренты» является юридическое лицо, а оно в свою очередь налогоплательщиком, использующим упрощенную систему налогообложения, то от налога на имущество «плательщик ренты» освобожден. Расчет доходов приведен в таблице 4. Таблица 4.
Расчет коммунальных и иных платежей на период 9 лет приведен в таблице 5. Таблица 5.
8.1.6. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения. Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки. Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна: 10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21%
8.1.7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле: PV =
где PV – текущая стоимость; Сi – денежный поток периода t; i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна: Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях. 3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения. 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов. 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю. При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир, обремененных договором пожизненной ренты. В виду отсутствия таковых, за аналоги приняты квартиры, без обременений. На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Кропоткине объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.; «Все для всех» №24 за октябрь 2003г.; журнал «КДО» №40 за ноябрь 2003г.; сайт www.kropotkinrealty.ru. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.
В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: · права собственности на недвижимость; · условия финансирования; · условия и время продажи; · местоположение; · физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность) Объект-аналог №1. 1-комнатная квартира, р-он Успенки, площадь 20/14/4 кв.м., 8-ой этаж 9-ти этажного кирпичного дома, санузел раздельный, линолеум, металлическая дверь, телефон, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 14 000$. Объект-аналог №2. 1-комнатная квартира, р-н Маросейка, ул. Садовая, площадь 26/16,5/4 кв. м., 5-ый этаж 5-х этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, паркет, металлическая дверь, хорошее состояние, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 16 000$. Объект-аналог №3. 1-комнатная квартира, р-н Цветной Бульвар, площадь 23/12,5/5,5 кв. м., 5-ый этаж 5-ти этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, линолеум, мет. дверь, телефон, дата предложения – ноябрь 2003, цена предложения – 13 500 $. Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3. Курс доллара, установленный Центральным банком РФ на 10.11.2003г. составляет 29,8590 рублей. Таблица 7. Исходные данные для расчета рыночной стоимости
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов практически совпадали, поэтому поправки не применялись.
Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м2 площади объекта оценки
Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах от 14 861 руб. до 18 864 руб. за 1 м2 общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес. Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, не обремененной пожизненной рентой по состоянию на 14 ноября 2003 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет: 21,3 х 16 862 = 359 161 (Триста шестьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль. Объяснение корректировок Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение. Скидка с цены предложения По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%. Права на местоположение. Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости в г. Кропоткине. Информация о рынке недвижимости была взята по данным сети Интернет (сайт www.kropotkinrealty.ru). Корректировка на техническое состояние принята по экспертной оценке. Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с обременением пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой стоимости этот подход Оценщиками не использовался.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости: - определение рыночной стоимости земельного участка; - расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта; - определение величины физического, функционального и внешнего износов здания; - уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа; - увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 2005; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.220.106.9 (0.033 с.) |