Расчет стоимости строительства.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формировании свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

• проект и рабочая документация;

• действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

• отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения цент­ральных и других органов государственного управления.

Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуаль­ные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

• строительные работы;

• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и ин­вентаря;

• прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется смет­ная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расче­тов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости стро­ительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составля­ются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а так­же по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей до­кументации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позво­ляют формировать сводные (договорные) цены на строительную про­дукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1) подготовка территории строительства;

2) основные объекты строительства;

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4) объекты транспортного хозяйства и связи;

5) объекты энергетического хозяйства;

6) наружные сети и сооружения;

7) благоустройство территории строительства;

8) временные здания и сооружения;

9) прочие работы и затраты;

10) содержание структуры дирекции (технический надзор);

11) подготовка эксплуатационных кадров;

12) проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования и смет­ного нормирования в строительстве включает строительные нормы, пра­вила (часть 4 СниП) и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количе­ства ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормати ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

Рис. 4. Классификация сметных нормативов по структуре, времени опубликования и степени укрупнения

Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными мето­дами в зависимости от договорных условий и общей экономической си­туации.

При составлении сметной документации следует использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в дей­ствие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой.

Стоимость строительства в сметной документации инвестора следует приводить в двух уровнях цен:

 

• в базисном (постоянном) уровне - на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

• в текущем или прогнозном уровне - на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях ин­вестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифферен­цированную по элементам технологической структуры капитальных вло­жений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные ин­дексы подробно изложены в Методических рекомендациях, утвержден­ных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133).

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

• ресурсный;

• ресурсно-индексный;

• базисно-индексный;

• базисно-компенсационный;

• на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запро­ектированных объектов-аналогов.

 

 

 

Рис.5. Сметно-нормативная (информационная) база системы ценообразования и нормирования в строительстве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ФИРМЕННЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМАТИВЫ (ФСН)
|| || || || \/ \/ \/ \/	|| || || || || || || \/
Индивидуальные сметные цены на местные и привоз­ные строительные материалы, изде­лия и конструкции, шифр 1	Индивидуальные ресурсные норма­тивы на отдельные виды работ, учи­тывающие реаль­ные условия дея­тельности кон­кретного испол­нителя работ, ФСН, шифры 2-4	Свободные (рыночные) и регулируе­мые цены и тарифы на продукцию производст­венно-тех­нического назначения и услуги	Укрупненные ресурсные нор­мативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР), учитывающие реальные усло­вия деятельности конкретного исполнителя работ, шифр 9
Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения и услуги

Рис.6 Сметно-нормативная (информационная) база системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве

 

 

Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ре­сурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на техно­логические цели, времени эксплуатации строительных машин и их соста­ве, затратах труда рабочих.

 

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 199 № БФ-926/12).

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стоимости ресурсным методом.