Расчёт стоимости строительства квартиры

Для расчёта стоимости строительства квартиры можно воспользоваться Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест), который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.

Для определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».

Базисом для определения стоимости строительства 1 м² общей площади жилых домов разного типа в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа дома.

Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество квадратных метров общей площади жилых домов, которые можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.

При определении расчётной стоимости 1 м² общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.

В расчётных показателях стоимости 1 м² не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.

Показатели стоимости 1 м² общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.

С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий г.Москвы.

Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле 1:

 

С_о.о. = С_баз. * J₁* J₂ * S_о.о. * J_п.п.* J_НДС * (1 – К_изн.), (1)

 

где: С_о.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;

С_баз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м²;

J₁ – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;

J₂ - индекс пересчёта от цен Московской области в цены Москвы;

S_о.о. – общая площадь Объекта оценки;

J_п.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;

J_НДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К_изн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.

 

Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (таблица 5).

 

Таблица 5 - Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом

Трехкомнатная квартира (г. Москва, ул. Генерала Белова, д. 21, кв. N)
Характеристика	Жилая квартира
Общая площадь Объекта оценки, м^2	74,9
Номер сборника КО-ИНВЕСТ (номер таблицы, страница)	Выпуск 82, январь 2013, 4.1, с.70
Стоимость строительства 1 м^2 здания (аналога), руб/м^2	29 764
Конструктивная система здания	КС-3
Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед.	(1,0169)^11=1,202
Индекс пересчета цен Московской области в цены г. Москвы, доли ед.	1,064
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб.	29764*1,202*1,064=38066,013 38066,013*74,9=2 851 144,37
Прибыль инвестора, доли единицы	1,1928
Прибыль инвестора, руб.	549 700,635
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, руб.	3 400 845
Индекс, учитывающий НДС, доли ед.	1,18
Накопленный износ, доли ед.	(2013-1975)/75=0,51
Накопленный износ, руб.	2 046 628,52
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб.	1 966 369

 

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом) равна 1 966 369 руб.