Стандарты, методы и виды оценки

Оценщики в своей деятельности обязаны руководствоваться стандартами оценки стоимости объектов гражданских прав, а именно:

- СТБ 52.0.01-2007 «Общие положения».

- СТБ 52.1.01-2007 «Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)».

- СТБ 52.2.01-2007 «Оценка земельных участков».

- СТБ 52.3.01-2007 «Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества».

- СТБ 52.4.01-2007 «Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов».

- СТБ 52.5.01-2007 «Оценка объектов интеллектуальной собственности».

- СТБ 52.6.01-2007 «Оценка транспортных средств».

А также техническим кодексом установившейся практики

- ТКП 45-1.04-119-2008 «Здания и сооружения. Оценка степени физического износа», утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29 октября 2008 г. № 385

Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

1. индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

2. методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

3. рыночным методом на основе:

- расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод)[5];

- определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

- сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод).

Оценка объекта рыночным методом проводится с применением одного или нескольких методов. При применении нескольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

4. методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному НБ РБ на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода;

5. методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Оценка стоимости активов осуществляется в соответствии с техническими и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками и судебными экспертами.

В Республике Беларусь законодательно определены следующие виды оценки: внутренняя оценка, независимая оценка и обязательная оценка.

Внутренняя оценка - оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, без привлечения исполнителя оценки[6].

Указанные лица имеют право на проведение внутренней оценки принадлежащих им объектов оценки, объектов, которые поступят им в будущем и которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательством оценка должна быть только независимой.

Внутренняя оценка активов проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеприведенным методам оценки.

Независимая оценка - оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров либо судебных постановлений.

Основанием для проведения независимой оценки актива является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление.

По договору на проведение независимой оценки исполнитель оценки обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик - оплатить эту услугу.

Оплата независимой оценки, проводимой на основании постановления суда, осуществляется в установленном порядке после ее проведения.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме.

Обязательная оценка – оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством.

Проведение оценки стоимости активов является обязательным:

1. при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом, для определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

2. при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

3. при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость вносимого в этот фонд неденежного вклада. Обязательная оценка стоимости данного вклада должна проводиться до внесения его в уставный фонд юридического лица;

4. при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению;

5. при возмездном приобретении Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей, юридическим лицом государственной формы собственности недвижимого имущества. Оценивается стоимость приобретаемого имущества;

6. в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обязательная оценка может быть внутренней и (или) независимой, если в акте законодательства, устанавливающем обязательное проведение оценки стоимости объектов оценки, прямо не предусмотрено, что такая оценка должна быть независимой.

 

1.4. Договор на проведение оценки, заключение и отчет об оценке

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме.

В договоре должны быть отражены:

- наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

- предмет договора;

- стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

- срок представления результата независимой оценки;

- цель оценки;

- дата оценки;

- наименование валюты, в которой проводится оценка;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.

Результат независимой оценки представляется заказчику в форме заключения об оценке. К этому заключению прилагается отчет об оценке.

Заключение об оценке должно содержать:

- полное наименование исполнителя оценки;

- фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

- номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

- описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

- цель оценки;

- дату оценки;

- названия используемых методов оценки;

- итоговую величину стоимости объекта оценки. Такая величина определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы;

- иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Отчет об оценке должен включать:

- перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

- анализ данных, использованных для оценки;

- обоснование применения используемых методов оценки;

- описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки.

Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплены его личной печатью, а также подписаны руководителем и скреплены печатью исполнителя оценки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.

Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.

Заключение и отчет об оценке должны содержать дату их подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

В случаях, предусмотренных законодательством, стоимость объекта оценки, определенная в заключении об оценке, признается достоверной для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности.