Тема: Затратный подход при оценке стоимости недвижимости.

Сущность и область применения затратного подхода

Затратный подход базируется на определении затрат на строительство объекта. Данный подход является наиболее приемлемым и надежным при:

- при оценке новых объектов недвижимости

- при оценке объектов специального использования (школы. Больницы, богемные объекты)

- при переоценки основных фондов

- для цели страхования и налогообложения

- для получения кредита в банке

- в инвестиционных проектах при реконструкции существующего

Затратный подход не может быть применен:

- для зданий, имеющих историческую ценность

- когда оценивается здание с большим износом

Для использования данного подхода необходима следующая информация:

- общие данные (экономические данные):

* социальные факторы

* экологические факторы

* данные о месторасположении объекта, характеристика окружения

- специальные данные:

* вид объекта и его тип

* когда построен объект и по какому проекту

* показатели сметной стоимости

* данные о техническом состоянии объекта (данные об износе отдельных конструктивных элементов)

- нормативно-справочная информация:

* нормативная информация (сметные нормативы, действующие нормативные документы МинСтроительства)

* действующие законодательные документы РФ

* укрупненные сметные нормативы

* проектно-сметная документация

 

2. Этапы расчета стоимости недвижимости затратным подходом:

1) определение стоимости земельного участка

+

2) определяется стоимость главного сооружения

-

3) определяется износ этого сооружения

+

4) определяется предпринимательская прибыль

=

5) определяется окончательная стоимость объекта недвижимости

 

Определение стоимости земельного участка:

S _зем.уч = N _зем.уч * Р _{ед.площади} * К

К – повышающий (поправочный) коэффициент, устанавливается для каждой территориально-экономической зоны.

 

Определение восстановительной стоимости здания:

Прямые затраты: Материалы, з/п рабочих, строителей, эксплуатация машин и механизмов

Накладные расходы: расходы на обслуживание работника строительства, расходы на организацию работ на строительных площадках, административно-хозяйственные расходы, прочие накладные расходы (страхование, реклама)

Дополнительные затраты – это затраты на работы, проводимые в зимнее время, затраты на содержание всех помещений.

Для расчета стоимости недвижимости составляются следующие формы:

Ф№7, если есть сметы на строительство здания

Наименование затрат	Стоимость в базовых ценах	Коэффициент пересчета	Стоимость в текущих ценах
1. Проектно-изыскательские работы
2. Рытье котлованов
3. Фундамент
…
Итого прямые затраты:
1.Накладные расходы (берутся в % от прямых затрат)
Итого с накладными расходами:
2.Плановое накопление
Итого с плановыми накоплениями
3. временные здания и сооружения
Итого с временными зданиями и сооружениями
… и т.д.
НДС
Всего стоимость главного сооружения

 

Если отсутствуют данные смет на строительство здания, тогда составляются следующие формы:

Ф№12 – Расчет стоимости строительных материалов.

Виды строительных материалов	Количество	Стоимость единицы материалов	Стоимость каждого вида материалов
1. Кирпич (блоки)
2. Панели м^3
…
Итого

 

Ф№13 - Расчет стоимости трудозатрат.

Виды работ	Трудовые затраты, чел-час	Стоимость одного чел-час	Стоимость трудовых затрат
1. проектно-изыскательские работы
…
Итого

 

Ф№14 – Расчет стоимости использования строительных машин.

Виды работ	Количество часов работы механизмов	Стоимость одного часа	Общая стоимость эксплуатации машин
1. рытье котлованов
…
Итого

 

Ф№15 – Сводная таблица расчета стоимости главного сооружения.

Виды затрат	Стоимость по видам затрат
1. Стоимость материалов
2.Стоимость трудозатрат
3. Стоимость эксплуатации машин и механизмов
Итого прямы затраты	Σ1,2,3
Накладные расходы
…(см Ф№7)
Всего стоимость главного сооружения

 

Определение предпринимательской прибыли.

Предпринимательская прибыль – это прибыль, которую ожидает получить предприниматель (заказчик, инвестор) за свои усилия (затраты), связанные с развитием проекта.

Величина предпринимательской прибыли зависит от сложившийся рыночной практики, и может определяться либо в % от стоимости всего проекта, либо от ее составных частей.

Пример: на рынке недвижимости сложились следующие соотношения предпринимательской прибыли стоимости объекта:

1) 30% от стоимости прямых затрат, либо

2) 20% от полной сметной стоимости объекта, либо

3) 15% от стоимости всей недвижимости с учетом земельного участка.

Стоимость объекта и его составных частей	Основа для расчета	Сложившийся размер предпринимательской прибыли
Прямые затраты	400 000	30%
Прочие затраты	200 000
Итого	600 000	20%
Стоимость земельного участка	200 000
Всего стоимость недвижимости	800 000	15%

 

400 000 * 0,3 = 120т.р.

600 000 * 0,2 = 120т.р.

800 000 * 0,15 = 120т.р.

В данной задаче можно использовать любой вариант.

 

Лекция 5. 04.10.11г.

Определение совокупного износа при затратном методе.

Совокупный износ – это суммарные потери восстановительной стоимости здания, вызванное 3мя видами износа, т.е. потери стоимости по следующим причинам:

- физическое разрушение

- функциональное устаревание

- внешнее устаревание

 

Виды износа:

1) Физический. Утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств элементов здания. В результате влияния природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

2) Функциональный. Функциональное устаревание, которое возникает в связи с несоответствием здания современным требованиям, планировке, техническому оснащению и дизайну.

3) Внешний. Вызывается влиянием внешних факторов: изменение экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение окружения, изменение законодательства.

 

Способы определения износа:

1) Путем просмотра и проведения визуального и инструментального обследования.

2) С помощью формул.

3) С помощью сопоставления рыночных показателей.

 

Существуют 2 вида износа по степени износа:

- устранимый. Когда на его устранение затраты меньше, чем добавляемая стоимость недвижимости за счет его устранения.

- неустранимый. Когда на его устранение затраты превышают добавляемую стоимость недвижимости за счет его устранения.

 

Износ определяется следующими методами:

- метод срока жизни.

(рис.1)

Срок физической жизни – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению.

Срок экономической жизни – это время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение.

Физический возраст – это время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок экономической жизни – определяется оценщиком от времени момента обследования до завершения срока эффективной жизни.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния.

 

СИ = ЭФ/Эк.жизнь*100%

СИ = СИ%*СИС

 

Модифицированный метод срока жизни – предполагает учитывать устранимый и неустранимый износ, т.е.:

СИ = Износ устр. + Износ неустр.

Всегда износ устранимый равен стоимости ремонта.

Тогда износ неустранимый:

Износ нестранимый = Эфф.возраст / Срок эк.жизни (СНС – Износ устранимый)

- метод сравнения продаж.

Основывается на сопоставлении рыночных показателей. Подбираются аналоги оцениваемого объекта, собирается информация об износе по каждому объекту.

Износ по оцениваемому объекты определяется с помощью средней арифметической.

СИср = ∑(СИ*k_i)/ ∑k_i

k_i – степень важности аналога. Которая устанавливается в зависимости от стоимости объекта

- метод разбивки.

СИ = ФизИ+ФункцИ+ФвнешИ (ФизИ и ФункцИ складываются из износа устранимого и неустранимого.)